2020房地产估价师《经营管理》基础习题（二）

　　单选题

　　【习题】下列关于写字楼租金的表述中，正确的是(　)。

　　A.基础租金是租户能接受的最低租金

　　B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平

　　C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金

　　D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。选项A基础租金是业主所能接受的最低租金，非租户;选项B市场租金由供求决定，业主无法改变;选项C理想情况下，市场租金一般高于基础租金。参见教材P351。

　　【习题】不应计入收益性物业经营费用的是(　)。

　　A.抵押贷款利息

　　B.公共设施维修费

　　C.房产税

　　D.物业保险费

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业运营费用包括：增值税和税金及附加、保险费和公共设施使用费、物业服务费、大修基金、其他费用。参见教材P368。

　　【习题】下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是(　)。

　　A.税前现金流=有效毛收入-经营费用

　　B.税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息

　　C.税后现金流=税前现金流-所得税

　　D.税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。参见教材P368。

　　【习题】由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括(　)。

　　A.租金调整条款

　　B.代收代缴费用条款

　　C.装修费用条款

　　D.折让优惠条款

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。租期较长的标准条款中一定有关于租金调整的，其它均为或有条款。参见教材P353。

　　【习题】下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是(　)。

　　A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

　　B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

　　C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的

　　D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是零售商业物业的租金。选项D毛利低则其租金的百分比设置也低。参见教材P361。

　　【习题】写字楼2015年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2015年的净经营收入为(　)万元。

　　A.330

　　B.450

　　C.650

　　D.700

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=1000-1000×5%=950(万元)

　　净经营收入=有效毛收入-运营费用=950-1000×30%=650(万元)。

　　注意：贷款还本付息不计入运营费用。计算净经营收入时不考虑所得税和准备金。参见教材P366～367。

　　【习题】下列费用中，不属于物业服务企业经营费用范围的是(　)。

　　A.保险费

　　B.房产税

　　C.法律费

　　D.贷款利息

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。抵押贷款还本付息不属于经营费用。参见教材P367。

　　【习题】某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是(　)万m2。

　　A.5.2

　　B.6.4

　　C.6.8

　　D.7.6

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。可出租面积=建筑面积×可出租面积系数=8×80%=6.4(万m2)，分摊的公用建筑面积=8×15%=1.2(万m2)，出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊的公用面积=6.4-1.2=5.2(万m2)。参见教材P350。

　　【习题】某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是(　)万元。

　　A.13.2

　　B.15.9

　　C.19.5

　　D.20.4

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是零售商业物业的租金。15+30×3%=15.9(万元)。参见教材P361。