2020房地产估价师《经营管理》基础习题（一）

　　单项选择题

　　【习题】写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和(　)来确定。(2014年真题)

　　A.市场租金水平的预测值

　　B.业主可接受的最低租金水平

　　C.市场租金的变化趋势

　　D.同类写字楼的平均租金水平

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平来确定一个基础租金。参见教材P351。

　　【习题】关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是(　)。(2014年真题)

　　A.折让优惠是为了吸引潜在租户

　　B.折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支

　　C.折让优惠可以体现为业主给租户的优先承租权

　　D.折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。折让优惠虽然能使租户节省写字楼的开支，但租约中规定的租金水平不会变化。参见教材P354。

　　【习题】写字楼的可出租面积是指(　)。(2013年真题)

　　A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积

　　B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积

　　C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半

　　D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。参见教材P350。

　　【习题】以下有关物业服务企业的说法不正确的是(　)。

　　A.物业服务企业取得物业服务收入，应缴纳增值税

　　B.物业服务企业属于一般纳税人的，税率为6%

　　C.物业服务企业属于小规模纳税人的，征收率为3%

　　D.物业服务企业代收的水费、电费，也应缴纳增值税

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业管理服务费用。代收的各项费用，不计入销售额中，不需要缴纳增值税。参见教材P375。

　　【习题】市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于(　)。

　　A.物业出租经营成本

　　B.业主希望的投资回报率

　　C.通货膨胀率

　　D.同类物业的市场供求关系

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是制定物业管理计划。市场经济条件下，租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系决定。参见教材P339。

　　【习题】某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是(　)万元。

　　A.33.00

　　B.33.10

　　C.36.00

　　D.36.10

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=100-100×(5%+2%)+100×3%=96(万元)

　　净经营收入=有效毛收入-运营费用=96-60=36(万元)。参见教材P366～367。

　　【习题】在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于(　)。

　　A.交通的通达程度

　　B.物业的规模大小

　　C.人口的分布密度

　　D.居民的购买能力

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是零售商业物业分析。在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。参见教材P357。

　　【习题】下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是(　)。

　　A.净经营收入=有效毛收入-经营费用

　　B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

　　C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

　　D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入=有效毛收入-运营费用。参见教材P367。

　　【习题】在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由(　)支付。

　　A.业主

　　B.承租人

　　C.物业服务企业

　　D.业主、承租人和物业服务企业共同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用。参见教材P352。

　　【习题】某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为(　)万元。

　　A.22.0

　　B.24.0

　　C.25.6

　　D.26.0

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=30×80%+2=26。参见教材P367。

　　【习题】写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是(　)。

　　A.全租金方式

　　B.毛租金方式

　　C.净租金方式

　　D.基本租金方式

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。毛租、净租两种方式。净租包含经营费用，毛租不包含。参见教材P353。