2020房地产估价师《经营管理》章节例题：效益和费用识别

效益和费用识别

　　【2017年真题】房地产开发项目的“开发—销售”模式是房地产开发企业积累固定资产的主要方式。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是投资与成本。对于“开发—销售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品，开发商通过项目开发过程中的预售或建成后的销售活动，转让了这些固定资产的所有权或使用权，所以开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零，开发建设投资基本上都一次性地转移到房地产产品成本中去了，房地产开发总投资基本等于总成本费用。参见教材P170。

　　【2015年真题】根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是投资与成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。参见教材P172。

　　【例题】我国于2016年5月1日，将营业税改为土地增值税。(　)

　　『正确答案』╳

　　『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。营业税改为增值税，不是土地增值税。参见教材P174。

　　【例题】某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为(　)万元。

　　A.1482.75

　　B.1755.00

　　C.1932.75

　　D.2205.00

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。

　　【例题】关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有(　)。

　　A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损

　　B.所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率

　　C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

　　D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

　　E.企业所得税税率为25%

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额;D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。参见教材P175。

　　【2016年真题】房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有(　)。

　　A.销售收入

　　B.租金收益

　　C.开发利润

　　D.物业增值

　　E.股权增加

　　『正确答案』BDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。参见教材P176。