2020房地产估价师《经营管理》章节例题：房地产市场的运行规律

　　房地产市场的运行规律

　　【典型例题】房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场供求关系-房地产租金水平-房地产资产的收益水平-在资产市场中的需求。参见教材P49。

　　【2016年真题】关于房地产空间市场的说法，正确的有(　)。

　　A.存在的目的是为获取房地产投资收益

　　B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业

　　C.需求者可以通过租赁来满足其需求

　　D.供给来源于房地产资产市场

　　E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益;选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。参见教材P48。

　　【2015年真题】房地产市场存在周期循环的主要原因包括(　)。

　　A.土地资源的不可再生性

　　B.供需因素的影响

　　C.市场信息不充分

　　D.政策因素的影响

　　E.制度因素的影响

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的景气循环。房地产周期循环的主要因素包括：供需因素的影响;市场信息不充分;政策因素的影响;制度因素的影响;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。参见教材P49。

　　【2016年真题】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期(　)。

　　A.平均空置率

　　B.平均吸纳量

　　C.平均交易量

　　D.平均租售价格

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的景气循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。参见教材P50。

　　【2015年真题】在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率(　)。

　　A.基本不变

　　B.开始下滑

　　C.缓慢上升

　　D.快速上升

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。参见教材P52。

　　【典型例题】从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的(　)。

　　A.第一阶段

　　B.第二阶段的后半段

　　C.第三阶段的后半段

　　D.第四阶段

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的景气循环。从第二阶段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。参见教材P51。

　　【2016年真题】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括(　)。

　　A.房地产开发企业对市场预测的偏差

　　B.购房者对市场预测的偏差

　　C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为

　　D.房地产开发资金的易得性

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。参见教材P54。

　　【2015年真题】下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有(　)。

　　A.交易量增长率

　　B.吸纳周期

　　C.实际价格与理论价格之比

　　D.房价收入比

　　E.房价租金比

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产泡沫与过度开发。实际价格/理论价格;房价收入比;房价租金比等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫程度。参见教材P56。