2020房地产估价师《经营管理》章节例题：风险与投资组合

　　风险与投资组合

　　【2015年真题】为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个(　)。

　　A.负协方差

　　B.正协方差

　　C.正敏感度

　　D.负敏感度

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。参见教材P24。

　　【2015年真题】下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是(　)。

　　A.持有期风险

　　B.时间风险

　　C.周期风险

　　D.机会成本风险

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是投资组合理论。该题转换为，哪些是系统风险，哪些是个别风险。通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法规避。参见教材P26。

　　【2016年真题】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为(　)。

　　A.14%　　B.19%　　C.21%　　D.22%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%。参见教材P26。

　　【2016年真题】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有(　)。

　　A.国债收益率

　　B.银行存款利率

　　C.市场平均投资收益率

　　D.银行贷款利率

　　E.银行同业拆借利率

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。参见教材P27。

　　【典型例题】如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为(　)。

　　A.8%

　　B.4%

　　C.14%

　　D.12%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』

　　方法一：公式作法

　　折现率=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=10%+0.4 × (20%-10%)=14%。

　　方法二：带有技术含量的排除法

　　该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，选项AB可立即排除。参见教材P27。