2020房地产估价师考试《经营与管理》预习题（四）

　　【习题】某市2016年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是(　)。

　　A.半个月

　　B.2个月

　　C.半年

　　D.2年

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。吸纳周期为吸纳率的倒数。按年计算。参见教材P43。

　　【习题】房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由(　)。

　　A.上升到下降

　　B.下降到上升

　　C.高于合理空置率到低于合理空置率

　　D.低于合理空置率到高于合理空置率

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的自然周期。该转折点为C点，C点的空置率最小，正好是由下降到上升的一个拐点。参见教材P52。

　　【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结

　　■需求在前叁个阶段都在增加，只不过增加率不同;

　　■供给在后叁个阶段都在增加，只不过增加率不同;

　　■租金在前叁个阶段都在上涨，租金的增长率，第二、叁两阶段增加，第一、四两阶段在下降甚至为负数。

　　【习题】房地产市场供给垄断性的塬因不包括(　)。

　　A.房地产市场需求的广泛性

　　B.房地产市场供给的异质性

　　C.土地所有权的排他性

　　D.土地的有限性

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的特性。供给的垄断与需求无直接关系。此题完全可以凭常识作答。参见教材P44。

　　【习题】下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是(　)。

　　A.自然周期与投资周期同步变化

　　B.投资周期在第一阶段和第叁阶段超前于自然周期

　　C.投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期

　　D.投资周期在第叁阶段和第四阶段超前于自然周期

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，在叁四周期则超前于市场自然周期。参见教材P53。

　　【习题】政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的(　)。

　　A.产品质量

　　B.产品性价比

　　C.规模和结构

　　D.产品档次

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地政策影响供给的规模和结构。如供应的别墅用地多，则市场上的别墅项目的规划多，所占的比重大。参见教材P59。

　　【习题】某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于(　)状态。

　　A.均衡

　　B.周期性失衡

　　C.结构性失衡

　　D.区域性失衡

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。供给档次与需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。参见教材P58。

　　【习题】2016年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置量为450万㎡，则该市2016年末的商品住房空置率是(　)。

　　A.9%

　　B.12%

　　C.15%

　　D.20%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。空置率=空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。参见教材P40。

　　【习题】某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为(　)年。

　　A.0.63

　　B.1.63

　　C.2.25

　　D.12.50

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是市场交易指标。吸纳周期=可供租售量/吸纳量，吸纳量=本期销售+本期出租=8万套，可供租售量=可销售量+本期新竣工量=5+13=18，吸纳周期=18/8=2.25。参见教材P43。

　　【习题】下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是(　)。

　　A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

　　B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

　　C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

　　D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项D，金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。

　　【习题】在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的(　)。

　　A.第一阶段

　　B.第二阶段

　　C.第叁阶段

　　D.第四阶段

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率上升，表明一定是从上向下的走势，叁或四阶段，而上升接近合理水平，就是快到达中间的线。如果是第四阶段，它的趋势是快要达到最高空置率。参见教材P50～52。

　　【习题】房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为(　)阶段。

　　A.租金增长率上升

　　B.新增供给小于新增需求

　　C.新开工项目增加

　　D.租金增长率下降

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率超过长期平均空置率的是第一、四阶段，是横线下面的两阶段。BC阶段没有新增供给，主要是吸纳塬有的供给剩余。一阶段租金增长率下降，四阶段租金下降。参见P50～52。

　　【习题】下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是(　)。

　　A.城市或区域产业结构与布局

　　B.人口数量结构

　　C.土地资源状况

　　D.建筑技术进步

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的运行环境。选项B是社会环境因素，选项C是资源环境因素，选项D是技术环境因素。参见教材P31。

　　【习题】反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为(　)。

　　A.房地产平均价格

　　B.房地产中位数价格

　　C.房地产价格指数

　　D.房地产同质价格

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是需求指标。商品价格指数是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。参见教材P42。