2020房地产估价师考试《经营与管理》预习题（三）

　　单项选择题

　　单项选择题每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。

　　【习题】下列物业中，属于特殊物业的是(　)。

　　A.在建工程

　　B.车站

　　C.购物中心

　　D.科技产业园区

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊许可。参见教材P6。

　　【习题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的(　)。

　　A.不可移动性

　　B.适应性

　　C.弱流动性

　　D.相互影响性

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。弱流动性就是指不容易转手或变现。参见教材P8。

　　【习题】房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的(　)。

　　A.增量供给

　　B.存量供给

　　C.潜在供给

　　D.总量供给

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产直接投资。房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了市场上的增量供给。参见教材P11。

　　【习题】关于投资组合理论的说法，正确的是(　)。

　　A.投资者应选择毫无风险的投资组合

　　B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

　　C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

　　D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是投资组合理论。通过投资组合理论，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险因素仍然存在。参见教材P26。

　　【习题】房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的(　)。

　　A.销售收入

　　B.转让收入

　　C.租金收入

　　D.利息收入

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。

　　【习题】投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资(　)的重视。

　　A.各异性

　　B.适应性

　　C.相互影响性

　　D.专业管理依赖

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。适应性是指适时的更新改造以适应市场的需求。参见教材P7。

　　【习题】下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达中，不正确的是(　)。

　　A.有专业投资管理者负责经营管理

　　B.收入现金流的主要部分分配给了股东

　　C.分为权益型和抵押型两种形式

　　D.投资流动性好

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产间接投资。分为权益型、抵押型和混合型三种形式。参见教材P12。

　　【习题】假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是(　)。

　　A.0.25

　　B.0.50

　　C.1.50

　　D.2.00

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是投资组合理论。参见教材P26。

　　资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数(市场整体平均收益率-无风险资产收益率)

　　【习题】如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为(　)。

　　A.8%

　　B.4%

　　C.14%

　　D.12%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是投资组合理论。参见教材P27。

　　方法一：公式作法

　　折现率=无风险投资收益率+市场风险系数(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=10%+0.4(20%-10%)=14%。

　　方法二：带有技术含量的排除法

　　该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，AB可立即排除。

　　【习题】甲、乙物业2017年10月的价值均为1100万元。预计2018年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是(　)。

　　A.甲物业投资风险大

　　B.乙物业投资风险大

　　C.甲、乙物业的投资风险相同

　　D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

　　『正确答案』B

　　『答案解析』第一步：计算两物业的期望值(加权平均值)

　　甲物业的期望值=1200×50%+1000×50%=1100

　　乙物业的期望值=1300×50%+900×50%=1100

　　第二步：计算两物业的标准差