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房地产估价师经营管理试题答案解析

来源：中华考试网 [ 2019年10月28日 ] 【大中小】

　　1.当房地产市场不景气时，下列选项中说法正确的是(　)。

　　A.成本法的测算结果(不考虑外部折旧)高于比较法

　　B.成本法的测算结果(不考虑外部折旧)低于比较法

　　C.因为市场不景气，可比实例不好搜集，所以不适合采用比较法评估

　　D.因为市场不景气，开发房地产出售困难，所以不适合采用假设开发法评估

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是确定估价结果。市场不景气时，房地产价值通常被市场所低估，从而比较法的测算结果一般会明显低于成本法和收益法的测算结果(在未考虑外部折旧的情况下)。参见教材P414。

　　2.房地产估价报告通常由(　)组成。①封面;②目录;③致估价委托人函;④估价师声明;⑤估价假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件;⑨估价商务报告;⑩估价师走访记录。

　　A.①③②④⑤⑥⑦⑧

　　B.①②③④⑤⑥⑦⑨

　　C.①②④⑥⑦⑤⑧⑨

　　D.①②③④⑤⑥⑦⑩

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是估价报告的组成。一份完整的房地产估价报告，通常由以下8大部分组成：(1)封面;(2)致估价委托人函;(3)目录;(4)估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。参见教材P417。

　　D、城乡规划行政主管部门出具的规划意见

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　　3.某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于(　)。

　　A.一般假设

　　B.不相一致假设

　　C.依据不足假设

　　D.未定事项假设

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是估价假设和限制条件。依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。参见教材P419。

　　4.在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素影响的假设，属于(　)。

　　A.一般假设

　　B.未定事项假设

　　C.背离事实假设

　　D.不相一致假设

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是估价报告的组成。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。例如在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素影响。参见教材P419。

　　5.某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了20年的抵押贷款，则该估价报告的保存期限应不少于(　)年。

　　A.15

　　B.20

　　C.21

　　D.30

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是保存估价资料。出具已经有1年了，贷款20年期间都必须保存，合计21年。参见教材P424。

　　6.估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录(　)。

　　A.应作为估价资料保存

　　B.不用作为估价资料保存

　　C.由估价机构决定是否保存

　　D.依委托人的意见决定是否保存

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：(1)估价报告;(2)估价委托书和估价委托合同;(3)估价所依据的委托人提供的资料;(4)估价项目来源和沟通情况记录;(5)估价作业方案;(6)估价对象实地查勘记录;(7)估价报告内部审核记录;(8)估价中的主要不同意见记录;(9)外部专业帮助的专业意见。参见教材P424。

　　7.某类房地产2012年～2016年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2017年的价格为(　)元/平方米。