2019房地产估价师考试经营与管理提分题（九）

　　单选题

　　1、金融机构在融出资金时，要遵循的原则不包括(　)。

　　A、流动性

　　B、平稳性

　　C、安全性

　　D、营利性

　　2、国家对房地产开发项目资本金比例的要求是(　)。

　　A、15%

　　B、20%

　　C、35%

　　D、40%

　　3、关于债务筹措的表述中，错误的是(　)。

　　A、信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

　　B、债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转换

　　C、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～6年

　　D、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

　　4、关于房地产贷款担保的说法，正确的是(　)。

　　A、担保能确保贷款得以足额偿还

　　B、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

　　C、最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押

　　D、贷款质押不转移财产的占有权

　　5、下列关于贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是(　)。

　　A、企业信用等级越高，信用等级系数值越高

　　B、贷款期限越长，期限系数值越大

　　C、项目风险越大，风险等级系数值越大

　　D、用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

　　6、在贷款综合评价中，项目风险等级分成AAA、AA、A和BBB级四个风险等级。其中，AAA级对应的风险系数为(　)。

　　A、50%

　　B、60%

　　C、70%

　　D、80%

　　7、某企业申请贷款额为5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，则贷款综合风险度为(　)。

　　A、18%

　　B、20%

　　C、50%

　　D、60%

　　8、关于收益性物业的现金流，下列说法错误的是(　)。

　　A、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

　　B、潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

　　C、有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入

　　D、净经营收入=有效毛收人-运营费用

　　9、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是(　)万元。

　　A、33.00

　　B、33.10

　　C、36.00

　　D、36.10

　　10、员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的(　)。

　　A、人工费

　　B、办公费

　　C、法定税费

　　D、保险费

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资的概念。金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和营利性原则。参见教材P326。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%。参见教材P327。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年。参见教材P328。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A错误，担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还;选项C错误，常见的是以土地房屋为设定的抵押;选项D错误，质押转移产权或权利凭证的占有权。参见教材P332～333。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。信用等级系数的取值规则是：AAA级企业为30%，AA级企业为50%，A级企业为70%，BBB级企业为90%。因此企业信用等级越高，信用等级系数越低。所以A选项不正确。参见教材P333。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。项目风险等级分成AAA、AA、A和BBB级四个风险等级对应的风险系数分别为80%、70%、60%、50%。参见教材P334。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。综合风险度由四个因素相乘得出。企业信用等级为AA，取值50%;商品房作抵押，取值为50%。期限为2年，取值为120%。项目风险等级为A级，取值为60%。项目的综合风险度=50%×50%×120%×60%=18%。参见教材P334。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。参见教材P367。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=100-100×(5%+2%)+100 ×3%=96(万元)，净经营收入=有效毛收入-运营费用=96-60=36(万元)。参见教材P367。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。员工医疗保险和失业保险属于人工费中的社会保险费。参见教材P371。