2019房地产估价师考试经营与管理提分题（八）

　　单选题

　　1、国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款期限最长不超过(　)年。

　　A、30

　　B、20

　　C、10

　　D、2

　　2、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的(　)。

　　A、60%

　　B、70%

　　C、80%

　　D、90%

　　3、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括(　)。

　　A、开发商违法预售

　　B、借款人赖账不还

　　C、借款人拖延还款

　　D、房地产市场供需失衡

　　4、根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的(　)。

　　A、操作风险

　　B、信用风险

　　C、市场风险

　　D、法律风险

　　5、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是(　)。

　　A、本次贷款的月还款额/月均收入

　　B、(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收入

　　C、(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入

　　D、(本次贷款的月还款额+月物业管理费十其他债务月偿还额)/月均收入

　　6、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于(　)元。

　　A、3583

　　B、3909

　　C、4300

　　D、4778

　　7、以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是(　)。

　　A、抵押贷款传递证券

　　B、抵押贷款转换债权

　　C、抵押贷款直付债券

　　D、抵押贷款担保债务

　　8、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有(　)。

　　A、较高的收益性

　　B、较强的流动性

　　C、直接融资的功能

　　D、抵御通货膨胀影响的功能

　　9、房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs，这是以(　)为标准进行分类的。

　　A、投资业务

　　B、信托性质

　　C、收益形式

　　D、来源构成

　　10、房地产投资信托基金的风险管理中，可采取的措施不包括(　)。

　　A、提升专业化经营水平

　　B、提升规模经营水平

　　C、吸引个体投资者参与

　　D、制定积极稳妥的经营战略

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年。参见教材P309。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。参见教材P309。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。选项D属于市场风险。参见教材P311。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。市场风险：在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因此也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。市场风险主要来自：市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险。参见教材P311。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。考核借款人还款能力时，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入;所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)/月均收入。参见教材P312。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。考核指标中的房产支出与收入比。本题中没有提及其它债务问题，所以不计算第二个指标。房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入=(2000+150)/月均收入<50%，月均收入>4300。参见教材P312。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。参见教材P313。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托基金概述。信托的流动性仅次于现金。流动性好就会减小风险。参见教材P316。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托资金分类与组织形式和结构。按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs。伞型合伙REITs指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产;多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。参见教材P320。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。房地产投资信托基金风险管理的主要举措包括：(1)提升专业化经营水平;(2)提升规模经营水平;(3)吸引机构投资者参与;(4)制定积极稳妥的经营战略;(5)建立优秀的管理队伍。参见教材P324。