2019房地产估价师考试经营与管理提分题（四）

　　单项选择题

　　1、以下各项中，属于房地产开发项目涉及的主要不确定性因素的是(　)。

　　A、租售价格

　　B、租金水平

　　C、空置率

　　D、购买价格

　　2、下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是(　)。

　　A、购买价格

　　B、空置率

　　C、运营费用

　　D、资本化率

　　3、如果开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将(　)。

　　A、增加

　　B、减少

　　C、基本保持不变

　　D、以上说法都不正确

　　4、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑(　)的影响。

　　A、宏观社会经济环境

　　B、房地产市场供求关系

　　C、租户支付租金能力

　　D、银行贷款利率

　　5、某房地产开发项目的占地面积2000m2，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元/m2，预测销售价格为12000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为(　)。

　　A、1.4

　　B、1.5

　　C、1.6

　　D、2

　　6、下列关于房地产开发项目盈亏平衡分析的说法中，错误的是(　)。

　　A、单个风险因素可采用列表法和图解法进行

　　B、最低值或最高值与预测的可能值之间的差距越大，说明抗风险能力越弱

　　C、多个风险因素可采用列表法进行

　　D、多因素临界点组合的寻找可通过计算机完成

　　7、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于(　)。

　　A、变动成本的设置

　　B、销售收入的不同

　　C、固定成本的设置

　　D、平衡点的设置

　　8、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于(　)。

　　A、临界点分析

　　B、期望值分析

　　C、敏感性分析

　　D、概率分析

　　9、(　)是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。

　　A、最低土地取得价格

　　B、最高土地取得价格

　　C、最高工程费用

　　D、最高购买价格

　　10、(　)是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。

　　A、敏感性分析

　　B、盈亏平衡分析

　　C、风险分析

　　D、概率分析

　　答案

　　答案部分

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。参见教材P212。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。置业投资的主要不确定性因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。参见教材P216。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是不确定性因素的相互作用。如果开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将基本保持不变。参见教材P217。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力等有关，所以准确估计某类物业的空置率，也不是一件很容易的事。参见教材P217。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=3000÷[(12000-4500)×0.2]=2。参见教材P218。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。选项B错误，最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。参见教材P219。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析的平衡点是允许的最低经济效益指标，保本点分析的平衡点是利润为零。参见教材P219。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析是盈亏平衡分析的一种。参见教材P219。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。参见教材P220。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。参见教材P223。