2019房地产估价师经营与管理专项习题（五）

　　判断题

　　1、房地产市场的变化会导致土地费用的迅速变化。(　)

　　2、权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。(　)

　　3、风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。(　)

　　4、最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。(　)

　　5、房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。(　)

　　6、最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。(　)

　　7、多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化且各因素发生变化的概率不同时，对项目经济评价指标的影响。(　)

　　8、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。(　)

　　9、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。(　)

　　10、由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。(　)

　　答案

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。参见教材P213。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。参见教材P216。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。参见教材P216。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。参见教材P219。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析是利润达到最低要求时，而非利润为零时。利润为零时为保本点分析。参见教材P219。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。参见教材P219。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。参见教材P224。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。参见教材P227。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是风险分析的界定。不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定、发生概率未知条件下的抗风险分析。参见教材P229。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。参见教材P229。