2019房地产估价师经营与管理专项习题（三）

　　判断题

　　1、房地产开发投资项目经济评价的目的，只是为了考察项目的盈利能力。(　)

　　2、房地产投资项目经济评价指标体系中，成本利润率属于房地产置业投资的静态评价指标。(　)

　　3、投资者利用借贷资金进行投资，或使用财务杠杆的主要目的是为了提高全部投资的平均收益率。(　)

　　4、通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。(　)

　　5、财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。(　)

　　6、采用内插法公式求解财务内部收益率，i1和i2的取值，两者之差不应超过1%～2%。(　)

　　7、内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率。(　)

　　8、研究表明：对于常规项目和非常规项目，计算FIRR的方程都只有一个实数解。(　)

　　9、计算动态投资回收期时，应以计算周期为单位。后应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数。(　)

　　10、动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出售的房地产开发项目。(　)

　　答案‘、

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。参见教材P177。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是经济评价指标体系。成本利润率属于房地产开发投资的静态盈利能力指标。参见教材P178。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。投资者利用借贷资金进行投资，或使用财务杠杆的主要目的是为了提高资本金的投资收益水平。参见教材P178。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。参见教材P180。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是财务净现值。财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。参见教材P180。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率可以通过内插法求得，i1和i2之差不应超过1%～2%。参见教材P182。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。参见教材P182。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是财务内部收益率。研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)计算FIRR的方程可能有多个实数解。参见教材P183。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是动态投资回收期。根据动态投资回收期计算公式，得出的是以计算周期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数。参见教材P187。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。一般不适用于出售项目。参见教材P188。