2019房地产估价师经营与管理提高题（五）

　　单选题

　　1、在开发项目财务评价中，静态投资回收期肯定小于(　)。

　　A、基准回收期

　　B、项目开发期

　　C、项目销售期

　　D、动态投资回收期

　　2、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，其设定的目标收益率Ic与动态投资回收期Pb之间的关系是(　)。

　　A、Pb越大，Ic越小

　　B、Ic越小，Pb越大

　　C、Ic越大，Pb越大

　　D、Pb与Ic无关

　　3、下列有关动态投资回收期的描述，错误的是(　)。

　　A、财务评价中，动态投资回收期应与基准回收期相比较

　　B、动态投资回收期一般用于开发完结后出租或自营的房地产项目评价

　　C、动态投资回收期一般不用于评价置业投资项目

　　D、动态投资回收期自投资起始点算起

　　4、已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期(　)。

　　A、3.625

　　B、4.2

　　C、4.84

　　D、5.125

　　5、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是(　)。

　　A、销售利润率=销售利润/销售收入

　　B、销售利润率=销售利润/总开发价值

　　C、销售利润率=销售利润/总开发成本

　　D、销售利润率=销售利润/项目总投资

　　6、在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是(　)。

　　A、建造费用

　　B、融资费用

　　C、其他工程费用

　　D、专业人员费用

　　7、房地产开发项目投资利润率的正确表达式是(　)。

　　A、投资利润率=年平均利润总额/项目总投资

　　B、投资利润率=年平均利润总额/项目总开发价值

　　C、投资利润率=销售收入/项目总投资

　　D、投资利润率=开发利润/项目总投资

　　8、(　)是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率。

　　A、投资利润率

　　B、成本利润率

　　C、资本金净利润率

　　D、资本金利润率

　　9、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(Pb')之间的关系是(　)。

　　A、Pb< p>

　　B、Pb≤Pb'

　　C、Pb=Pb'

　　D、Pb>Pb'

　　30、某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为(　)。

　　A、12.39%

　　B、15.38%

　　C、16.25%

　　D、21.13%

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是动态投资回收期。在考虑时间价值因素后，项目获得的净收益在价值上会逐年递减，因此，对于同一个项目，其动态投资回收期一定大于其静态投资回收期。动态投资回收期可能大于也可能小于基准回收期，而动态投资回收期与项目开发期和项目销售期没有必然联系。参见教材P187。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是动态投资回收期。Ic越大，则每一年的净现金流量的折现值越小，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间越长，即动态投资回收期越长。参见教材P187。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是动态投资回收期。选项C错误，动态投资回收期也可以用于置业投资项目。参见教材P187。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是动态投资回收期。参见教材P188。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入。参见教材P189。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。参见教材P191。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是投资利润率。投资利润率的计算公式为：投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资。参见教材P199。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。参见教材P199。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是静态投资回收期。由于动态的有折现，所以动态投资回收期一定要大于静态投资回收期。参见教材P200。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是现金回报率与投资回报率。年还本付息额A=P×i/[1-1/(1+i)n]= 200×7.5%/[1-1/(1+7.5%)30]=16.934万元，2014年利息：200×7.5%=15(万元)，2014年偿还本金：16.934-15=1.934(万元)，2015年利息：(200-1.934)×7.5%=14.855(万元)，2015年偿还本金(投资者权益增加)：16.934-14.855=2.079(万元)，年有效毛收入=100×(1-10%-30%)=60万元，税前现金流=60-16.934=43.066万元，所得税=(60-16.934+2.079)×25%=11.286万元，税后现金流=43.066-11.286=31.78万元。写字楼市场价值增值额=500×(1+3%)×3%=15.45万元，投资回报率=(31.78+2.079+15.45)/300=16.436%。本题选项C最接近计算结果。参见教材P201。