2019年房地产估价师经营与管理模拟试卷及答案一

　　一、单项选择题

　　1.房地产投资者的风险收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。

　　A.超额利润

　　B.投资回报

　　C.内部收益

　　D.风险报酬

　　【答案】D

　　【试题解析】当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益，较预期收益增加的部分通常被称为风险报酬。

　　【考点来源】教材第一章《房地产投资及其风险》第三节：房地产投资的风险。

　　2.下列风险中属于系统风险的是( )。

　　A.机会成本风险

　　B.通货膨胀风险

　　C.收益现金流风险

　　D.持有期风险

　　【答案】B

　　【试题解析】系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险;A、C、D属于个别风险。

　　【考点来源】教材第一章《房地产投资及其风险》第四节：风险与投资组合。

　　3.某公寓内通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决租户希望获得洗衣服务这一问题。体现了投资者对房地产投资( )的重视。

　　A.易产生资本价值风险

　　B.专业管理依赖性

　　C.存在效益外溢和转移

　　D.需要适时的更新改造

　　【答案】D

　　【试题解析】按照租户的意愿及时调整或改进房地产的使用功能可以极大地增加对租户的吸引力。对投资者来说，如果不愿意进行更新改造投资或者其所投资房地产的可改造性很差，则意味着投资者会面临着较大的投资风险。

　　【考点来源】教材第一章《房地产投资及其风险》第四节：风险与投资组合。

　　4.下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中，不正确的是( )。

　　A.由专业投资管理者负责经营管理

　　B.收入现金流按比例分配给股东

　　C.分为权益型、抵押型和混合型三种形式

　　D.投资流动性好

　　【答案】C

　　【试题解析】B项正确，REITs将其收入现金流的主要部分分配给了作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用;C项内容是类型划分的内容不是REITs的特征。

　　【考点来源】教材第一章《房地产投资及其风险》第二节：房地产投资的形式和利弊。

　　5.将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是( )。

　　A.按照房地产的用途和等级划分的

　　B.按照房地产的交易形式划分的

　　C.按照地域范围划分的

　　D.按照房地产购买者目的划分的

　　【答案】B

　　【试题解析】房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。面向存量房屋的交易存在租赁、转让、抵押、保险等子市场。

　　【考点来源】教材第二章《房地产市场及其运行》第二节：房地产市场结构和指标。

　　6.某市2013年新开工的房屋建筑面积为230万m2，2012年末完工转入2013年继续施工的房屋建筑面积为130万m2，2013年竣工的房屋建筑面积为180万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。

　　A.0.5

　　B.l.5

　　C.2

　　D.3

　　【答案】C

　　【试题解析】平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积(230+130)¸180=2(年)。

　　【考点来源】教材第二章《房地产市场及其运行》第二节：房地产市场结构和指标。

　　7.用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值的指标是( )。

　　A.房价租金比

　　B.量价弹性

　　C.房地产价格指数

　　D.住房市场指数

　　【答案】A

　　【试题解析】房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。

　　【考点来源】教材第二章《房地产市场及其运行》第二节：房地产市场结构和指标。

　　8.在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是( )。

　　A.建筑师

　　B.结构工程师

　　C.设备工程师

　　D.监理工程师

　　【答案】A

　　【试题解析】建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等工作。一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中的技术问题等。

　　【考点来源】教材第二章《房地产市场及其运行》第一节：房地产市场概述。

　　9.可将房地产开发划分为若干阶段，其中获取土地属于( )的工作。

　　A.投资机会选择与决策分析阶段

　　B.前期工作阶段

　　C.建设阶段

　　D.租售阶段

　　【答案】B

　　【试题解析】获取土地是前期工作阶段第一项工作。

　　【考点来源】教材第三章《房地产开发程序与管理》第三节：前期工作。

　　10.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的( )。

　　A.1.5%

　　B.2%

　　C.3%

　　D.5%

　　【答案】B

　　【试题解析】土地储备机构负责实施土地开发时，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

　　在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准(或备案)、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

　　【考点来源】教材第三章《房地产开发程序与管理》第三节：前期工作。

　　11.房地产开发商应当自工程竣工验收合格之日起( )内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

　　A.7

　　B.10

　　C.15

　　D.30

　　【答案】C

　　【试题解析】开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

　　【考点来源】教材第三章《房地产开发程序与管理》第四节：建设阶段。

　　12.如果某开发商在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，应采用的是( )。

　　A.随行就市定价法

　　B.价值定价法

　　C.应战定价法

　　D.领导定价法

　　【答案】D

　　【试题解析】领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。通常情况下，如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。

　　【考点来源】教材第三章《房地产开发程序与管理》第五节：租售阶段。

　　13.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的( )分析。

　　A.需求

　　B.供给

　　C.竞争

　　D.市场占有率

　　【答案】A

　　【试题解析】需求分析包括：需求影响因素分析、需求预测、吸纳率分析(具体包括市场吸纳和空置的现状与趋势)、市场购买者的产品功能需求。

　　【考点来源】教材第四章《房地产市场调查与分析》第六节：房地产市场分析与市场分析报告。

　　14.我国对外筹资成本通常是在( )利率的基础上加一定的百分点。

　　A.纽约同业拆放

　　B.香港同业拆放

　　C.伦敦同业拆放

　　D.新加坡同业拆放

　　【答案】C

　　【试题解析】我国对外筹资成本通常是在伦敦同业拆放利率的基础上加一定的百分点。

　　【考点来源】教材第五章《现金流量与资金时间价值》第二节：资金时间价值。

　　15.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是( )。

　　A.甲>乙>丙

　　B.丙>乙>甲

　　C.乙>甲>丙

　　D.乙>丙>甲

　　【答案】B

　　【试题解析】实际利率i=(1+r/m)m-1，设名义利率为12%，则按年计息，i=12%;按季计息，i=(1+12%/4)4-1=12.55%;按月计息，i=(1+12%/12)12-1=12.68%。年利率均相同，则实际利率按月计息最大，按年计息最小。

　　【考点来源】教材第五章《现金流量与资金时间价值》第二节：资金时间价值。

　　16.某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是( )。

　　A.5.16%

　　B.6.16%

　　C.6.5%

　　D.8.74%

　　【答案】B

　　【试题解析】实际利率=(1+名义利率)/(1+通货膨胀率)-1=(1+12%)/(1+5.5%)―1=6.16%。

　　【考点来源】教材第五章《现金流量与资金时间价值》第二节：资金时间价值。

　　17.某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为( )万元。

　　A.91.76

　　B.142.40

　　C.150.94

　　D.160.00

　　【答案】C

　　【试题解析】因为每年递增率和折现率相等，即s=i，采用等比序列现值系数P=nA1/(1+i)=20×8/(1+6%)=150.94(万元)。

　　【史家解读】若题中给出年利率为5.5%，不能用年利率参与计算，虽然在教材第五章第三节的等比序列现值系数公式中用的i是指利率，此题计算中应该采用折现率，因为这是出租经营获取收益的情形。

　　【考点来源】教材第五章《现金流量与资金时间价值》第三节：资金等效值与复利计算。

　　18.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为( )万元。

　　A.3627.06

　　B.3634.31

　　C.4818.34

　　D.4842.43

　　【答案】A

　　【试题解析】该家庭第8年最后一个月的还款额A8×12=A1×(1+s)t-1=3000×(1+0.2%)96-1=3627.06(万元)。

　　【考点来源】教材第五章《现金流量与资金时间价值》第三节：资金等效值与复利计算。

　　19.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为( )万元。

　　A.17.46

　　B.100.00

　　C.117.46

　　D.672.75

　　【答案】B

　　【试题解析】投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，即该投资者的年投资回报为P×i，1000×10%=100(万元)。117.46万元是年净收益值，包含投资回报和投资回收两部分，是用等额序列现值系数公式求出来的。

　　【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第二节：经济评价指标。

　　20.投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了( )。

　　A.抵御通货膨胀的影响

　　B.提高资本金的投资收益率

　　C.提高全部投资的平均收益率

　　D.降低借贷资金的资金成本

　　【答案】B

　　【试题解析】投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益率。

　　【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第二节：经济评价指标。

　　21.如果某项目FNPV等于零，说明该项目的获利能力( )。

　　A.达到了基准收益率的要求

　　B.超过了基准收益率的要求

　　C.未达到财务内部收益率的要求

　　D.达到了财务内部收益率的要求

　　【答案】A

　　【试题解析】如果某项目的FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。

　　【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第三节：动态盈利能力指标及其计算。

　　22.某项目净现值和累计净现值如下表，则该项目的动态投资回收期是( )年。

　　年末012345

　　净现值(万元)-2000,00446.35432.32532.59640.67455.57

　　累计净现值(万元)-2000,00-1553.65-1121.33-588.7451.93507.50

　　A.3.09

　　B.3.48

　　C.3.83

　　D.3.92

　　【答案】D

　　【试题解析】动态投资回收期=(累计净现金流量现值开始出现正值期数-1)+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=(4-1)+588.74/640.67=3.92(年)

　　【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第三节：动态盈利能力指标及其计算。

　　23.某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息额，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为( )万元。

　　A.28.73

　　B.29.11

　　C.344.74

　　D.349.31

　　【答案】B

　　【试题解析】偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，据题意，则每年应还本付息资金≤5/1.3=3.846(万元)，按月还本付息额≤3.846/12=3205(元)，用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为V=A/i[1-1/(1+i)n]=3205/1%[1-1/(1+1%)12×20]=291076(万元)。

　　【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第五节：清偿能力指标及其计算。

　　24.下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是( )。

　　A.建安工程费

　　B.土地费用

　　C.空置率

　　D.容积率

　　【答案】C

　　【试题解析】对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等;对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

　　【考点来源】教材第七章《风险分析与决策》第一节：房地产投资项目不确定性分析。

　　25.在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于( )。

　　A.临界点分析

　　B.期望值分析

　　C.敏感性分析

　　D.概率分析

　　【答案】A

　　【试题解析】最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。最高土地价格分析属于盈亏平衡分析。

　　【考点来源】教材第七章《风险分析与决策》第二节：盈亏平衡分析。

　　26.风险分析中常用的比较成熟的方法是( )，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性及对项目主要经济效益指标的影响。

　　A.盈亏平衡分析法

　　B.概率分析法

　　C.敏感性分析法

　　D.小中取大法

　　【答案】B

　　【试题解析】风险分析中常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性及对项目主要经济效益指标的影响。

　　【考点来源】教材第七章《风险分析与决策》第四节：风险分析。

　　27.当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用( )。

　　A.概率分析

　　B.解析法

　　C.蒙特卡洛模拟法

　　D.故障树分析法

　　【答案】C

　　【试题解析】蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。适用于项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值的情形。

　　【考点来源】教材第七章《风险分析与决策》第四节：风险分析。

　　28.房地产投资决策中常见的期权问题不包括( )。

　　A.等待投资型期权

　　B.放弃型期权

　　C.成长型期权

　　D.成熟型期权

　　【答案】D

　　【试题解析】房地产投资决策中常见的期权问题包括1.确定合理的开发时机(等待投资型期权)2.决定是否放弃投资机会或项目(放弃型期权)3.决定是否开发一些成长型项目(成长型期权)

　　【考点来源】教材第七章《风险分析与决策》第六节：房地产投资决策中的实物期权方法。

　　29.在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为( )。

　　A.时间类参数

　　B.融资类参数

　　C.评价标准类指标

　　D.收益类指标

　　【答案】D

　　【试题解析】收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。

　　【考点来源】教材第八章《房地产开发项目可行性研究》第三节：房地产开发项目策划与基础参数选择。

　　30.在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于( )。

　　A.单元估算法

　　B.单位指标估算法

　　C.概算指标法

　　D.工程量近似匡算法

　　【答案】A

　　【试题解析】在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于单元估算法。

　　【考点来源】教材第八章《房地产开发项目可行性研究》第四节：房地产开发项目投资与收入估算。

　　31.银行向某家庭发放了一笔月还款额为3000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月200元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。

　　A.5400

　　B.6400

　　C.4300

　　D.6530

　　【答案】B

　　【试题解析】银行一般规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入，则该家庭最低月均收入应不低于(3000+200)÷50%=6400(元)。

　　【考点来源】教材第九章《房地产金融与项目融资》第三节：银行信贷融资。

　　32.个人住房贷款业务中发生的“开发商违法预售”属于( )风险。

　　A.信用

　　B.管理

　　C.法律

　　D.操作

　　【答案】A

　　【试题解析】个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。

　　【考点来源】教材第九章《房地产金融与项目融资》第三节：银行信贷融资。

　　33.下列选项中，不计入收益性物业运营费用的是( )。

　　A.抵押贷款还本付息

　　B.管理人员工资

　　C.公共设施维修费

　　D.保险费

　　【答案】A

　　【试题解析】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人工费、公共设施设备日常运行、维修及保养费、绿化养护费，清洁卫生费、保安费用、办公费、固定资产折旧费、不可预见费、保险费、物业管理企业的服务费和利润、法定税费和房产税。

　　【考点来源】教材第十章《物业资产管理》第五节：收益性物业的运营费用与财务报告。

　　34.下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是( )

　　A.税前现金流=有效毛收入-运营费用

　　B.税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息

　　C.税后现金流=税前现金流-所得税

　　D.税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

　　【答案】C

　　【试题解析】税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息，税后现金流=税前现金流-所得税。

　　【考点来源】教材第十章《物业资产管理》第五节：收益性物业的运营费用与财务报告。

　　35.某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为5万元，则此报告期该物业的有效毛收入为( )万元。

　　A.11

　　B.24

　　C.29

　　D.35

　　【答案】C

　　【试题解析】有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=30×(1-20%)+5==29(万元)

　　【考点来源】教材第十章《物业资产管理》第五节：收益性物业的运营费用与财务报告。

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