2019年房地产估价师经营与管理基础练习1

　　【2017年真题】房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照(　)的不同进行划分的。

　　A.物业用途类型

　　B.投资对象存在形式

　　C.房地产投资主体

　　D.房地产业经济活动类型

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。参见教材P4。

　　【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。特殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。参见教材P6。

　　【典型例题】我国目前的房地产市场，是在普通的二线城市存在供不应求的状况，所以存在价格上涨的压力。 (　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。普通二线城市和大部分三四线城市，面临需求不足、供给过剩的去库存压力。参见教材P6。

　　【2016年真题】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有(　)。

　　A.用途广泛性

　　B.异质性

　　C.弱流动性

　　D.长寿命性

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。参见教材P8。

　　【2016年真题】对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。参见教材P8。

　　【2015年真题】房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有(　)。

　　A.异质性

　　B.用途广泛性

　　C.类型多样性

　　D.弱流动性

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。参见教材P8。

　　【2015年真题】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括(　)。

　　A.需要适时的更新改造投资

　　B.易受政策影响

　　C.依赖专业管理

　　D.适于短期投资

　　E.变现性差

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要;适于进行长期投资;需要适时的更新改造投资;易产生资本价值风险;变现性差;易受政策影响;依赖专业管理;存在效益外溢和转移。参见教材P7～8。

　　【典型例题】下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是(　)。

　　A.购买房地产股票

　　B.购买商铺

　　C.购买房地产债券

　　D.购买住房抵押支持证券

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产直接投资。选项ACD均属于房地产间接投资。参见教材P10～13。

　　【2017年真题】下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是(　)。

　　A.开发商品住宅

　　B.开发工业厂房

　　C.购买优良区位的新竣工物业

　　D.购买繁华区域的成熟物业

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产直接投资。具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但物业价值和收益能力逐步提升。参见教材P11。

　　【2016年真题】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是(　)。

　　A.房地产投资更易变现

　　B.房地产投资所需资金少

　　C.房地产投资收益更高

　　D.房地产能保值增值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有收益、保值、增值和消费的特性。参见教材P10。

　　【2015年真题】房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资(　)。

　　A.存在效益外溢和转移

　　B.易获得金融机构的支持

　　C.具有保值增值性

　　D.可提高投资者的资信等级

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资的利弊。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。参见教材P14。

　　【典型例题】甲、乙物业2016年10月的价值均为1100万元。预计2017年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是(　)。

　　A.甲物业投资风险大

　　B.乙物业投资风险大

　　C.甲、乙物业的投资风险相同

　　D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

　　『正确答案』B

　　『答案解析』第一步：计算两物业的期望值(加权平均值)

　　甲物业的期望值=1200×50%+1000×50%=1100

　　乙物业的期望值=1300×50%+900×50%=1100

　　第二步：计算两物业的标准差

　　另一种解法：带有技术含量的定性分析

　　1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程度小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。

　　【典型例题】整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。参见教材P19。

　　【2017年真题】利率调升对房地产投资产生的影响有(　)。

　　A.导致房地产实际价值折损

　　B.增加收益现金流

　　C.加大投资者融资成本

　　D.增加市场供给

　　E.抑制市场投资需求

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。参见教材P19。

　　【2017年真题】下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是(　)。

　　A.收益现金流风险

　　B.市场供求风险

　　C.通货膨胀风险

　　D.利率变动风险

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。参见教材P21。

　　【2017年真题】按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为(　)。

　　A.金融投资型

　　B.收益型

　　C.实物投资型

　　D.机会型

　　E.收益加增值型

　　『正确答案』BDE

　　『答案解析』本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。参见教材P23。

　　【2016年真题】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择(　)。

　　A.进入稳定期的优质收益型房地产投资

　　B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资

　　C.机会型房地产投资

　　D.刚竣工的收益型房地产投资

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。参见教材P23。

　　【2015年真题】为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个(　)。

　　A.负协方差

　　B.正协方差

　　C.正敏感度

　　D.负敏感度

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。参见教材P24。

　　【2015年真题】下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是(　)。

　　A.持有期风险

　　B.时间风险

　　C.周期风险

　　D.机会成本风险

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是投资组合理论。该题转换为，哪些是系统风险，哪些是个别风险。通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法规避。参见教材P26。

　　【2016年真题】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为(　)。

　　A.14%　　B.19%　　C.21%　　D.22%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%。参见教材P26。

　　【2016年真题】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有(　)。

　　A.国债收益率

　　B.银行存款利率

　　C.市场平均投资收益率

　　D.银行贷款利率

　　E.银行同业拆借利率

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。参见教材P27。

　　【典型例题】如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为(　)。

　　A.8%

　　B.4%

　　C.14%

　　D.12%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』

　　方法一：公式作法

　　折现率=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=10%+0.4 × (20%-10%)=14%。

　　方法二：带有技术含量的排除法

　　该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，选项AB可立即排除。参见教材P27。

　　试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]:　历年真题+模拟试卷+错题练习

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