2019年房地产估价师考试经营与管理随堂练习题（三）

　　单选题

　　1.银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是(　)。

　　A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7.85%

　　2.银行为某家庭提供年利率为6%，按月等比递增偿还期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.3%，首期偿还额为2600元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额是(　)元。

　　A.2843.86 B.2847.55 C.3102.62 D.3291.27

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　　3.一新建写字楼的公开售价为26000元/㎡，开发商推出了以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金5000元/㎡，5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说(　)。

　　A.比售价优惠 B.不如售价优惠 C.与售价一样 D.难以判定是否给予了优惠

　　4.银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，则每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是(　)元。

　　A.5142.74 B.5475.37 C.5163.96 D.7000.00

　　5.下列不属于清偿能力指标的是(　)。

　　A.现金回报率　　 B.流动比率　　 C.速动比率 D.偿债备付率

　　6.某房地产开发项目的收益率高于项目基准收益率，那么该项目的财务净现值会( )。

　　A.大于零　 B.小于零 C.等于零　　 D.都可能

　　7.某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为(　)。

　　A.45.05%　 B.49.31%　 C.58.86%　 D.63.6%

　　8.开发投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的(　)占开发项目总投资的比率。

　　A.年利润总额　 B.项目投资的资本价值 C.总开发成本　 D.总开发价值

　　9.张某购买了一商品房，购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该楼房用于出租，出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为(　)。

　　A.9.00%　 B.8.05%　 C.30.00%　 D.7.52%

　　10.某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价26000万元，如果房屋开发成本为4500元/㎡，预测销售价格为12000元/㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为(　)。

　　A.1.4 B.1.5 C.1.6　 D.1.7

　　答案

　　1. A 【解析】：根据i=(1+r/m)m-1，7.25%=(1+r/12)12-1 求得r=7.02%。参见教材P152

　　2. C 【解析】：第五年最后一个月，也就是第一个月后的第59个月。2600×(1+0.3%)5×12-1=3102.62。参见教材P153

　　3. A 【解析】：将购房者作为投资者来看，每年收取净租金5000元/㎡，5年收清，投资收益率为8%，代入公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得出P=19963.55元/㎡，也就是说，按题意条件，该新建写字楼实际价值应为19963.55元/㎡，开发商推出的以租代售方案对购买者来说比售价优惠。

　　参见教材P154

　　4. C 【解析】：根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11个月月末的未偿本金为P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月应还利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。偿还本金额=7000-1836.04=5163.96(元)。

　　参见教材P154

　　5. A 【解析】：参见教材P172

　　6. A 【解析】：房地产开发项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，那么该项目的财务净现值大于零。参见教材P175

　　7. B 【解析】：开发成本利润率=开发利润/项目总开发成本=(4500-248-2600-370)/2600=49.31%。参见教材P181

　　8. A 【解析】：参见教材P191

　　9. D 【解析】：税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。每年的还本付息额用公式则税前现金回报率=(9-6.744)÷30=-7.52%。参见教材P193

　　10. D 【解析】：土地费用为固定成本，容积率平衡点=26000÷[(12000-4500)×2]=1.7。

　　参见教材P211