2019房地产估价师经营与管理专项习题（5）

　　单项选择题

　　1.房地产估价从某种意义上讲是(　)房地产的价值。

　　A.发明

　　B.发现

　　C.创造

　　D.确定

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。估价师运用估价的理论与方法，对房地产市场进行调查，模拟市场价格运行机制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。参见教材P7。

　　2.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是(　)。

　　A.掌握的估价信息不同

　　B.遵循的估价原则不同

　　C.履行的估价程序不同

　　D.估价对象的状况不同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。估价原则是在长期估价实践中总结出来的，估价工作中应该遵循的法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;估价程序是确保估价过程没有错漏、缺失的估价工作的先后程序。任何估价业务都要遵循相同的估价程序;同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。参见教材P9。

　　3.从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是(　)。

　　A.估价对象的真实价值

　　B.估价对象的重置价格

　　C.估价对象的实际成交价值

　　D.合格估价师的重新估价结果

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。注意题干中的“可操作性”这个重要的关键提示，没有这个提示，A也是正确的，但是有了可操作性的限制，则只有D为正确答案。参见教材P9。

　　4.下列有关估价准确性问题的描述，错误的是(　)。

　　A.合格估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似评估价值

　　B.所有的评估价值都存在一定误差，即：评估价值=真实价值+误差

　　C.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价师有较大的，但又适度的误差

　　D.理论上，评估价值的误差一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较，实际中，是将其与真实价值进行比较

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。选项D错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。参见教材P9。

　　5.在抵押贷款期间需要提供的房地产估价服务是(　)。

　　A.房地产抵押价值评估

　　B.抵押成数测算

　　C.抵押房地产价值动态评估

　　D.房地产贷款项目评价

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。ABD都属于贷款前期的估价服务项目。参见教材P15。

　　6.根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的(　)。

　　A.再次抵押估价

　　B.抵押期间估价

　　C.抵押房地产处置估价

　　D.续贷抵押估价

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。抵押间期估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估。参见教材P15。

　　7.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中(　)是估价主体。

　　A.估价报告的使用者

　　B.估价服务的需求者

　　C.估价委托人

　　D.房地产估价师和估价机构

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价当事人。估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。参见教材P27。

　　8.下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是(　)。

　　A.估价委托人一定是估价对象权利人

　　B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人

　　C.估价报告使用人一定是估价利害关系人

　　D.估价委托人一定是估价报告使用人

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是估价当事人。用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A;估价报告使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上例，法院就不是估价利害关系人，排除C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，故排除D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人;估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。参见教材P29。

　　9.一个估价项目中的估价目的，本质上是由(　)决定的。

　　A.估价机构

　　B.估价师

　　C.估价报告使用者

　　D.估价委托人的估价需要

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价目的。估价目的取决于委托人的估价需要。参见教材P29。

　　10.一个估价项目中的估价目的，取决于(　)。

　　A.估价师的经验判断

　　B.估价机构的定位

　　C.估价报告使用者的预期

　　D.估价委托人对估价的实际需要

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价目的。估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要。参见教材P29。