2019房地产估价师考试经营与管理基础训练题（8）

　　单项选择题

　　1、整个投资市场的平均收益率为15%，国债的收益率为8%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数是0.3，则根据资本资产定价模型，房地产投资评估模型所用的折现率为(　)。

　　A、11.5%

　　B、9.1%

　　C、10.5%

　　D、10.1%

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是资本资产定价模型。在资本资产定价模型分析下，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资項目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险系数(这里假设应用了适当的投资组合)乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率之差。折现率R=8%+0.3×(15%-8%)=10.1%。参见教材P27。

　　2、由于房地产市场具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的(　)特征。

　　A、完全竞争

　　B、垄断竞争

　　C、寡头垄断

　　D、完全垄断

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P35。

　　3、城市快速轨道交通线的发展，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，这体现了房地产投资具是(　)。

　　A、易受政策影响

　　B、适于进行长期投资

　　C、区位选择异常重要

　　D、存在效益外溢和转移

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。房地产投资存在效益外溢和转移，房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值;城市棚户区改造、城中村改造等大型城市更新项目的实施，也会使周边房地产的市场价值大大提高。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了较大成功。参见教材P9。

　　4、火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失称为(　)。

　　A、政策风险

　　B、变现风险

　　C、或然损失风险

　　D、周期风险

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。参见教材P20。

　　5、某市在2014年房屋施工面积为2500万㎡，竣工面积为800万㎡;2015年房屋新开工面积为1000万㎡，竣工面积为500万㎡,2014年已停建本年恢复施工的房屋面积为1200万㎡。则该市2015年房屋施工面积为(　)万㎡。

　　A、3500

　　B、2700

　　C、3900

　　D、3400

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停缓建在报告期恢复施工的房屋面积。2500-800+1000+1200=3900(万㎡)。参见教材P39。

　　6、某城市2014年可供租售的写字楼面积为120万m2，全年写字楼销售量为80万m2，房地产开发企业直接出售量为35万m2，该城市2014年写字楼的吸纳周期为(　)年。

　　A、0.67

　　B、0.83

　　C、1.20

　　D、1.50

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。120÷80 =1.5 (年)。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间。参见教材P42。

　　7、房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地出让收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，这表明房地产市场具有(　)的特性。

　　A、供给垄断性

　　B、经济外部性

　　C、需求多样性

　　D、信息不对称性

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价，负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。房地产市场的外部性问题非常突出。例如，房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地出让收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性;房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。参见教材P44。

　　8、房地产开发的步骤包括提出设想阶段、细化投资设想、(　)、获取土地使用权、合同谈判与协议签署、工程建设、竣工交用、物业资产管理。

　　A、投资机会选择

　　B、投资决策分析

　　C、可行性研究

　　D、市场分析

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发的一般程序。房地产开发的八个步骤包括：提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、获取土地使用权、合同谈判与协议签署、工程建设、竣工交用、物业资产管理。参见教材P64。

　　9、工业(包括仓储用地、但不包括采矿用地)、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者，其土地使用权出让方式不包括(　)。

　　A、招标

　　B、拍卖

　　C、挂牌

　　D、协议

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是获取土地。工业(包括仓储用地、但不包括采矿用地)、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。参见教材P69。

　　10、项目竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，以下各项中，不属于竣工验收工作程序的是(　)。

　　A、单项工程竣工验收

　　B、单位工程竣工验收

　　C、综合验收

　　D、竣工验收备案

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是竣工验收。项目竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，包括单项工程竣工验收、综合验收、竣工验收备案。参见教材P91。