2018年房地产估价师考试经营与管理预习试题（15）

　　1、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。

　　A房地产地役权

　　B房地产权利及其行使租赁权

　　C房地产使用管制

　　D相邻关系

　　答案：D

　　2、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。

　　A12

　　B25

　　C27

　　D40

　　答案：B

　　3、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为()

　　A房屋征收决定公告之日

　　B原征收补偿协议达成之日

　　C用于产权调换房屋支付之日

　　D委托估价之日

　　答案：A

　　4、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/㎡，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/㎡和9550元/㎡。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果(多种估价方法的，采用简单算数平均数)应确定为()元/㎡.

　　A9175

　　B9400

　　C9450

　　D9775

　　答案：B

　　5、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是()

　　A所在区域的消费者观念发生了变化

　　B国家调整了房地产税费政策

　　C国际与国内均出现了通货膨胀

　　D对可比实例进行了装修改造

　　答案：D

　　6、为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%。对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为()元/㎡.

　　A3673.20

　　B3673.68

　　C3790.43

　　D3790.93

　　答案：B

　　7、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为()

　　A100/101

　　B100/100

　　C100/99

　　D100/98

　　答案：A

　　8、采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是()。

　　A标准化修正的分子应为100

　　B标准化修正的分母应为97

　　C房地产状况调整的分子应为100

　　D房地产状况调整的分母应为95

　　答案：A

　　9、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是()。

　　A在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

　　B在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

　　C自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间

　　D自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

　　答案D

　　10、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为()万元。

　　A188.92

　　B194.62

　　C196.25

　　D198.18

　　答案A