2018年房地产估价师考试经营与管理模拟试题（3）_第2页

　　11、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为(　　)元。

　　A.7019.53

　　B.7972.33

　　C.8524.15

　　D.8587.65

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：先计算第9年初(即第8年末)按原还款计划对应的P值。运用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷ (6%÷12)]×[1-1/(1+6%÷12)144]=512373.72，再用P减去10万元得出在最后5年内应偿还的贷款额P，运用公式

　　可得：A=412373.72×(6%÷12)÷[1-1/(1+6%/12)60]=7972.33。 参见教材P160。

　　12、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于(　　)。

　　A.时间风险

　　B.持有期风险

　　C.通货膨胀风险

　　D.周期风险

　　【正确答案】：A

　　13、某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是(　　)万平方米。

　　A.500

　　B.700

　　C.800

　　D.1000

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000-300-200=500(万平方米)。参见教材P39。

　　14、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到(　　)的极限值。

　　A.利润为零

　　B.允许的最低经济效益指标

　　C.最大费用

　　D.最大利润

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

　　15、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是(　　)。

　　A.集体土地中的宅基地

　　B.依法收回的国有土地

　　C.依法收购的土地

　　D.依法行使优先购买权取得的土地

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地，一定是国有土地。集体土地不纳入土地储备。参见教材P67。

　　16、某物业当前的市场售价为10000元/㎡，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为(　　)元/㎡。

　　知识点：复利计算

　　A.896.48

　　B.965.60

　　C.934.50

　　D.997.06

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：运用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，则A=965.60(元/㎡)

　　17、某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，则该项目净现值期望值为(　　)万元。

　　A.2677.5

　　B.3680.60

　　C.4003.50

　　D.5356.80

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：项目净现值期望值=5680×45%+2450×35%+×(-3680×20%)=2677.5(万元)

　　18、开发项目全部投资的内部收益率表明了(　　)。

　　A.项目投资所能支付的最高贷款利率

　　B.将未来收益或收入转换成现值的收益率

　　C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率

　　D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：如果借款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此内部收益率是可以接受的贷款的最高利率。参见教材P182。

　　19、把某一项投资活动最为一个独立的系统，其资金的流向、数额和(　　)都不仅相同。

　　A.周期

　　B.时间长度

　　C.发生时点

　　D.现金流量

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：把某一项投资活动最为一个独立的系统，其资金的流向、数额和发生时点都不仅相同。参见教材P147。

　　20、国外通常将写字楼分为(　　)等级。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：参见教材P342，国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。