2017年房地产估价师经营与管理提分试题（7）

　　某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑商积为60m2的店铺;用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。(8分)

　　参考答案

　　购买商铺总投资：18000×60=1080000元

　　购买商铺首付款(初始投资、自有资金、权益投资)：1080000×30%=324000元

　　购买商铺的贷款额(P)：1080000×70%=756000元

　　抵押贷款年还本付息额：i=1.5%+5.31%=6.81%，n=10年

　　A=Pi(1+i)n/[(1+ i)n-1]

　　=756000×(6.81%×)1+6.81%)10/[(1+6.81%)10-1]=106693.99元

　　净经营收入(利用现金回报率)：(净经营收入-年还本付息额)/首付款=12%

　　所以：净经营收入=首付款×12%+年还本付息额

　　=324000×12%+106693.99=145573.99元

　　有效毛租金收入=潜在毛租金收入=净经营收入+经营费用=145573.99+毛租金收入×25%

　　则：毛租金收入=145573.99/(1-25%)=194098.65元

　　最低月租金单价=毛租金收入，(可出租面积×12个月)

　　=194098.65/(60×12)=269.58元/m2