2017年房地产估价师《经营与管理》模拟试题（15）

　　某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000㎡，其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个(10000㎡)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/㎡?年，运营成本为阻金收入的20%：服务用房的残值为20万元。

　　假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：

　　(1)该项目的借款计划和还款计划。

　　(2)该项目全部投资内部收益率。

　　(3)该项目自有资金财务净现值(12分)

　　正确答案：第一步：求借款计划和还款计划：

　　(1)借款计划：

　　第2年初借款：13250-3250=10000(万元)(0.5分)

　　第3年初借款：12750-7750=5000(万元)(0.5分)

　　(2)还款计划：

　　第4年初应还款：10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元)，实际还款12600万元，(1分)

　　第5年初应还款：(17600-12600)×(1+10%)=5500(万元)，实际还款5500万元。(1分)

　　(如以上计算结果是在“现金流量表”中列出的，也给相应的得分)

　　第二步：求现金流量

　　(1)第5～40年的租金收入：3000×5000×90%=1350(万元)(0.5分)

　　(2)第5～40年的运营成本：1350×20%=270(万元)(0.5分)

　　(3)列出现金流量表

　　(单位：万元)

　　(此表中“净现金流量”数据全部正确的，得2分;部分正确的，酌情给0.5～1.5分)

　　第三步：求项目全投资内部收益率

　　当i1=15%时，

　　第四步：求自有资金财务净现值(1.5分)

　　(0.5分)