2017年房地产估价师理论与方法练习题（8）

　　某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元 (不包括贷款利息)。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的 35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：

　　(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)?

　　(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?(12分)

　　1.

　　2.解：

　　解法一：叙述法

　　一、设最低基础租金为x，求最低基础租金

　　(1)计算各年自有资金净现金流量

　　1)第1年年初净现金流量=-5400万元

　　2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元

　　净现金流量=-5400+5400=0万元

　　3)第3年年初：

　　归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元

　　乙银行贷款=9093.87万元

　　净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元

　　4)第3、4年年末：

　　还本付息=9093.87×7%=636.57万元

　　营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元

　　经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元

　　净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元

　　5)第5年年末：

　　还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元

　　营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元

　　经营收入=(0.9975x+1000)万元

　　转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元

　　净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44

　　=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元

　　(2)求基础租金

　　二、计算全投资内部收益率FIRR

　　(1)计算各年净现金流量

　　1)第1年年初投资=8100万元

　　2)第2年年初投资=5400万元

　　3)第3年、4年年末：

　　经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元

　　经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

　　净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元

　　4)第5年年末：

　　经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元

　　经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

　　转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元

　　挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元