房地产估价师开发与经营与管理模拟试题3

　　1.房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。

　　答案：×

　　解析：购买建成的物业进行的置业投资属于直接投资。

　　2.房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数.

　　答案：√

　　3.在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱

　　答案：√

　　4.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。

　　答案：×

　　解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。

　　5.投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

　　答案：×

　　解析：初步可行性研究也称为预可行性研究。

　　6.为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。

　　答案：×

　　解析：名声不佳的承租人入住会影响其他承租人，应对承租人进行选择。

　　7.开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。

　　答案：×

　　解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。

　　8.投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。

　　答案：×

　　解析：正好相反。

　　9.市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。

　　答案：×

　　解析：这种方法尤其适用于中、长期预测。

　　10.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。

　　答案：×

　　解析：中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。

　　11.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。

　　答案：×

　　解析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式

　　12.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

　　答案：√

　　13.如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。

　　答案：√

　　解析：资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。

　　14.对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售

　　答案：√

　　15.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除.

　　答案：×

　　解析：抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除

　　四、计算题(共2题，每题10分，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。)

　　1. 某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)

　　答案:

　　该酒店第一年末的净收益现值为:

　　P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

　　=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27万元

　　该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元

　　2.某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?