2017年房地产估价师《经营与管理》试题-简答题

　　简答题

　　1.某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000m2;多层住宅50000m2;商铺10000m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/m2;多层住宅2700元/m2;商铺3000m2;其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为高层住宅9500元/m2;多层住宅12000元/m2;商铺26000元/m2。销售费用为销售收入的2%;销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其预计加权销售均比的比率。

　　【答案】假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2

　　则销售收入等于120000A

　　销售费用=销售收入×2%=120000A×2%=2400A

　　销售税费=销售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A

　　建筑面积=项目占地面积×容积率=66667×2=133334m2

　　可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为：

　　60000/120000=50%

　　50000/120000=41.67%

　　10000/120000=8.33%

　　不可出售建筑面积=133334-120000=13334m2

　　不可售建筑物综合造价=(3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%)=3274.99元/m2

　　该项目造价=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872

　　土地取得成本=60000万元

　　财务费用=8000万元

　　当保本时，销售收入-销售费用-销售税费=土地取得成本+该项目造价+财务费用

　　=(120000A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872+8000

　　A=10170.023

　　保本加权销售均价为101701.023元/m2

　　预计加权销售均价=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2

　　保全加权销售均价与预计销售均价的比值为：10170.023/11916.2d=0.8535

　　【考点】

　　2.某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/m2，出租率85%;客房平均价格为每天180元/间，入住率90%;其他收入为600万元/年;运营费用收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原油的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天160元/间，入住率80%;其他收入为400万元/年;经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天200元/间，入住率90%;其他收入为800万元/年;运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支发生在年末每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。

　　【答案】前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73万元

　　前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=816万元

　　其他收入为600万元/年

　　前四年年净收益=(1241.73+816+600)×(1-45%)=1461.7515万元

　　第六年净收益={[960×(10000-5000)×95%+160×210×80%]/10000+400}×(1-55%)=386.4096万元

　　第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=456万元

　　第七年至第二十年客房每年收入=200×(100+210)×365×90%=2036.7万元

　　其他收入=800万元/年

　　第七年至第二十年年净收益=(456+2036.7+800)×(1-50%)=1646.35万元

　　资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×(P/A，8%，4)×(P/F，8%，6)+(386.4096-2000)×(P/F，8%，6)+1646.35×(P/A，8%，14)×(P/F，8%，6)+5000(P/F，8%，20)=-13000+4344.657-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941

　　内部收益率IRR=8%+1%×92.0096/(1081.941+92.0096)=8.08%