2016年房地产估价师《经营与管理》考场练习二

　　单项选择题

　　1、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为( )。

　　答案( )

　　A、12.55%

　　B、12.00%

　　C、12.36%

　　D、12.68%

　　2、国家颁布的《测量规范》和( )是房地产测量工作依据的主要规范性文件。

　　答案( )

　　A、《建筑制图标准》

　　B、《建筑面积计算规则》

　　C、《地形图图式》

　　D、《建筑标准图集》

　　3、物业代理的作用之一，就是通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行( )。

　　答案( )

　　A、市场定位

　　B、有效的引导

　　C、预测

　　D、帮助

　　4、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为( )万元。

　　答案( )

　　A、1020

　　B、1360

　　C、780

　　D、1040

　　5、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商( )。

　　答案( )

　　A、有利

　　B、不利

　　C、利弊各半

　　D、不影响

　　多项选择题

　　1.以下属于房地产开发投资静态指标的是(　　)。

　　A.成本利润率

　　B.财务内部收益率

　　C.财务净现值

　　D.投资利润率

　　2.在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的(　　)来适时调节房地产市场的供求关系提供了可靠保证。

　　A.土地供应计划

　　B.城市规划

　　C.国民经济发展计划

　　D.土地需求计划

　　3.债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道包括(　　)。

　　A.债券融资

　　B.信贷融资

　　C.新设项目法人融资

　　D.既有项目法人融资

　　4.进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　5.开发项目总投资包括建设投资和(　　)。

　　A.前期投资

　　B.后续投资

　　C.经营投资

　　D.管理投资

　　6.选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于(　　)。

　　A.选择专业化

　　B.单一市场集中化

　　C.市场专业化

　　D.产品专业化

　　7.当新婚家庭1000个时，住宅的销售量为80套;若新婚家庭有10万个时，住宅的需求量为(　　)套。

　　A.80

　　B.8000

　　C.1000

　　D.100000

　　8.可行性研究的依据包括(　　)。

　　A.城市总体规划

　　B.土地利用总体规划

　　C.企业发展规划

　　D.国民经济发展规划

　　9.甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的(　　)风险。

　　A.市场

　　B.财务

　　C.政策

　　D.经营

　　10.(　　)是招标工程的预期价格，是审核投标、评价、决标的重要依据。

　　A.标价

　　B.标底

　　C.报价

　　D.竞价

　　答案

　　1.AD　2.A　3.AB　4.B　5.C　6.B　7.B　8.ABD　9.C　10.B

　　1.以(　)方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

　　A.土地使用权出让

　　B.房地产出租

　　C.房地产转让

　　D.房地产抵押

　　2.商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从(　)起计算。

　　A.商品房竣工之日

　　B.商品房竣工验收之日

　　C.商品房竣工验收合格之日

　　D.商品房交付之日

　　3.李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为00㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93㎡。其面积误差比的绝对值为(　)。

　　A.﹣3%

　　B.3%

　　C.﹣7%

　　D.7%

　　4.无正当理由拖欠房租(　)个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。

　　A. 2

　　B.3

　　C.5

　　D.6

　　5.下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是(　)。

　　A.该租赁关系可以对抗已登记的抵押权

　　B.抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力

　　C.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任

　　D.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担

　　6.人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由(　)参照评估价确定。

　　A.委托人

　　B.人民法院

　　C.拍卖师

　　D.竞买人

　　7.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地(　)和房屋所有权登记发证制度。

　　A.使用权

　　B.所有权

　　C.收益权

　　D.占用权

　　8.下列关于预告登记的表述中，错误的是(　)。(2007年试题)

　　A.预告登记的目的是保障将来实现的物权

　　B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

　　C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力

　　D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖

　　9.张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理(　)。

　　A.房屋总登记

　　B.房屋所有权初始登记

　　C.房屋所有权转移登记

　　D.房屋所有权变更登记

　　10.(　)是一种反映房屋、土地现状的专业图。

　　A.房地产平面图

　　B.房地产有关证明和文件

　　C.房地产卡片

　　D.房地产权属账册

　　答案：

　　1. C 【解析】：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

　　2. D 【解析】：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

　　3. D 【解析】：面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×00%=(93-00)/00=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。

　　4. D 【解析】：无正当理由，拖欠房租6个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。

　　5. A 【解析】：该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，所以A选项不正确。

　　6. B 【解析】：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。

　　7. A 【解析】：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

　　8. D 【解析】：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　9. C 【解析】：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。

　　10. A 【解析】：房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。