2016年房地产估价师《经营与管理》考场练习一

　　多项选择题

　　1.投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的(　　)。

　　A.前期工作

　　B.初期工作

　　C.前提工作

　　D.项目可行性研究

　　2.对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　3.按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同，合同形式分为(　　)。

　　A.总包合同

　　B.分包合同

　　C.成本加酬金合同

　　D.独立承包合同

　　4.在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　5.从投资的角度来说，城市国有土地或规划中可以转化为(　　)使投资者关注的重点。

　　A.建设用地

　　B.城镇基础设施用地

　　C.可以进行开发利用的土地

　　D.城市国有土地的农村集体土地

　　6.招标文件通常包括(　　)等。

　　A.合同文件

　　B.投标须知

　　C.招标方式

　　D.工程标底

　　7.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有(　　)。

　　A.自我消费

　　B.房地产保值

　　C.房地产增值

　　D.开发利润

　　E.出租收益

　　8.(　　)是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。

　　A.空置量

　　B.空置率

　　C.空置水平

　　D.空置面积

　　9.某开发项目规划建设用地面积为3000m2，总容积率为5.5，已知项目开发周期为1.5年，购买土地使用权后即开始建设，工期为1年，租 售期0.5年;地价为1000万元，购买土地使用权手续费为地价的1.5%，项目开发成本为2000元/m2，开发商市场推广费为开发成本的3.5%。贷 款利率为10%，销售代理费为销售收入的2.5%，销售税费为销售收入的5.48%，项目的平均售价为5000元/m2，项目可销售面积的比例为90%， 问开发商的成本利润率是多少?

　　10.对于物业管理企业的选择有一系列的标准可供遵循，标准通常包括(　　)。

　　A.能否令业主满意

　　B.专业服务水平

　　C.向业主提供信息的能力

　　D.管理计划

　　答案

　　1.D　2.A　3.ABD　4.B　5.D　6.ABC　7.CDE　8.B

　　9.提示：

　　A.项目总开发价值：

　　a.总建筑面积=3000×5.5=16500m2

　　b.总销售收入=16500×90%×5000=7515万元

　　C.销售税金=7515×5.48%=411.82万元

　　d.项目总开发价值=7515-411.82=7103.18万元

　　B.项目总开发成本：

　　a.土地费用=1000+1000×1.5%=1015万元

　　b.开发成本=165002000=3300万元

　　C.财务费用=1015×[(1+10%)1.5-1]+3300×[(1+10%)-1]=486万元

　　d.市场推广及销售代理费用=3300×3.5%+7515×2.5%=304.38万元

　　e.项目总开发成本=1015+3300+486+304.38=5105.38万元

　　c.开发商成本利润率=(7103.18-5105.38)/5105.38×100%=39.13%

　　注：主观题答案仅供参考

　　10.ABCD

　　1.当所有的经营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“毛租”。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　2.收益性物业财务收支报告，要定期向物业的业主报告，一般是每(　　)一次。

　　A.月

　　B.季度

　　C.半年

　　D.年

　　3.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的(　　)。

　　A.使用计划

　　B.出租计划

　　C.销售计划

　　D.租售计划

　　4.可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　5.根据投资的对象，房地产投资可以分为(　　)。

　　A.房地产开发投资和购买投资

　　B.土地投资和房屋投资

　　C.建筑材料投资和土地投资

　　D.生产投资和经营投资

　　多项选择题

　　1.以下属于房地产开发投资静态指标的是(　　)。

　　A.成本利润率

　　B.财务内部收益率

　　C.财务净现值

　　D.投资利润率

　　2.在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的(　　)来适时调节房地产市场的供求关系提供了可靠保证。

　　A.土地供应计划

　　B.城市规划

　　C.国民经济发展计划

　　D.土地需求计划

　　3.债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道包括(　　)。

　　A.债券融资

　　B.信贷融资

　　C.新设项目法人融资

　　D.既有项目法人融资

　　4.进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　5.开发项目总投资包括建设投资和(　　)。

　　A.前期投资

　　B.后续投资

　　C.经营投资

　　D.管理投资

　　6.选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于(　　)。

　　A.选择专业化

　　B.单一市场集中化

　　C.市场专业化

　　D.产品专业化

　　7.当新婚家庭1000个时，住宅的销售量为80套;若新婚家庭有10万个时，住宅的需求量为(　　)套。

　　A.80

　　B.8000

　　C.1000

　　D.100000

　　8.可行性研究的依据包括(　　)。

　　A.城市总体规划

　　B.土地利用总体规划

　　C.企业发展规划

　　D.国民经济发展规划

　　9.甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的(　　)风险。

　　A.市场

　　B.财务

　　C.政策

　　D.经营

　　10.(　　)是招标工程的预期价格，是审核投标、评价、决标的重要依据。

　　A.标价

　　B.标底

　　C.报价

　　D.竞价

　　答案

　　1.AD　2.A　3.AB　4.B　5.C　6.B　7.B　8.ABD　9.C　10.B