2017房地产估价师经营与管理重点详解（11）

　　第二节 经济评价指标

　　一、投资回收与投资回报

　　投资收益，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收：指投资者对其所投入资本的回收，投资回报：指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。

　　用公式分析，最易理解的是利用等额序列支付的年值与现值之间的关系。已经知道：

　　投资回收是用提取折旧方式获得，投资回报表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。开发投资：投资回收指所投入的总开发成本的回收，投资回报则为开发商利润。

　　二、经济评价指标体系

　　开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。

　　盈利能力指标包括静态指标和动态指标两类。

　　静态指标：不考虑资金时间价值，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标;

　　动态指标：要对发生在不同时间的收入、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。

　　清偿能力指标：指考察项目计算期内偿债能力的指标。投资者、金融机构重视项目偿债能力

　　应该指出的是，由于开发投资项目与置业投资项目的效益费用特点不同，在实际操作中，两种类型投资项目的评价指标体系略有差异。

　　三、通货膨胀的影响

　　对通胀或通货紧缩程度的预期，影响投资者对未来投资收益的预测和适当收入或收益率的选择。投资者往往提高对名义投资回报率(或收益率)的预期，以补偿购买力的损失。即要提高期望投资回报率以抵消通胀的影响，投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。

　　从理论上来说，全部期望投资回报率应包含所有预期通胀率的影响。预期收益率通常随着对通胀率预测的变化而变化。当折现率不包含对通胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。通胀率和收益率经常是同时变动，很难找到一个特定的折现率来准确反映当前的市场状态。投资分析工作的关键是模拟典型投资者对未来市场的预期。

　　通胀和房地产增值是两回事。通胀导致折现率提高;增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。

　　实际投资分析工作中，考虑到通胀的可能影响，在估计未来收益现金流时，可允许未来年经营收入以及运营成本随着通胀分别有所增加，这样就可消除通胀因素对分析结果准确性的部分影响，使分析结果更加接近真实。若在收益现金流估算过程中没有考虑通胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑(适当调低折现率估计)。