2017年房地产估价师考试《经营与管理》考点串讲（8）

　　第八章 房地产开发项目可行性研究

　　一、可行性研究的含义和目的(熟悉)

　　二、可行性研究的作用(熟悉)

　　(一)申请项目核准的依据

　　(二)项目投资决策的依据

　　(三)筹集建设资金的依据

　　(四)开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

　　(五)是下阶段规划设计工作的依据

　　三、可行性研究的依据(熟悉)

　　(四个“国”、四个“部门”、两个“资料”、一个“项目”)

　　四、房地产开发项目策划(熟悉)

　　(一)区位分析与选择

　　(二)开发内容和规模的分析与选择

　　(三)开发时机的分析与选择

　　(四)合作方式的分析与选择

　　(五)融资方式与资金结构的分析与选择

　　(六)产品经营方式的分析与选择

　　五、选择基础参数(掌握)

　　(一)时间类参数

　　包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建造期、销售期、运营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择)。

　　(二)融资相关参数

　　包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率(通常为总投资的20～35%)，预售收入用于后续开发建设投资的比例。

　　(三)收益相关指标

　　包括出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。

　　(四)评价标准类指标

　　包括基准收益率、目标s成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。

　　六、投资估算

　　房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。