2017年房地产估价师考试《经营与管理》考点串讲（6）

　　第六章　经济评价指标与方法

　　一、投资与成本

　　二、营业收入、利润和税金

　　(一)营业收入

　　营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。

　　销售收入=销售房屋建筑面积×房屋销售单价

　　出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价

　　自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报。

　　经营收入是按市场价格计算的，房地产开发投资企业的产品(房屋)只有在市场上被出售、出租或自我经营，才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果。因此，经营收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。(易考判断题)

　　(二)利润

　　利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。房地产开发投资者不论采用何种房地产投资模式，其销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分，称为投资者的营业利润(或称经营利润)，这是房地产企业新创造价值的一部分，要在全社会范围内进行再分配。经营利润中的一部分由国家以税收的方式无偿征收，作为国家或地方的财政收入;另一部分留给企业，作为其可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金等。根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润等四个层次。

　　营业利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税

　　营业收入=销售收入+出租收入+自营收入

　　销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

　　出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入

　　期间费用=管理费用+销售费用+财务费用

　　利润总额=经营利润+营业外收支净额

　　税后利润=利润总额-所得税

　　可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)

　　(三)税金

　　税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。国家或地方政府的这种筹集财政资金的手段叫税收。税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种方式，具有强制性、无偿性和固定性的特点。税收不仅是国家和地方政府获得财政收入的主要渠道，也是国家或地方政府对各项经济活动进行宏观调控的重要杠杆。

　　目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：

　　1.营业税金及附加

　　包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。

　　营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5%。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。

　　2.城镇土地使用税和房产税

　　城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收;房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

　　3.土地增值税(新增)

　　根据1994年1月1日生效的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及於1995年1月27日生效的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，从1994年1月1日起，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，缴纳土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额，按30%—60%的累进税率计算征收。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目包括取得土地使用权的费用、土地开发和新建房及配套设施的成本、土地开发和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目。

　　根据2010年5月25日《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》规定，土地增值税的征收执行预征和清算制度。依所处地区和房地产类型不同，预征时点与营业税相同，预征率为销售收入的1%-2%，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。采用核定税率征收土地增值税时，核定征收率不得低于5%。

　　4.企业所得税

　　企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

　　所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额。

　　房地产开发投资企业所得税税率为25%。

　　根据国家有关法律、法规的规定，结合房地产开发企业的经营特点，国家税务总局对房地产开发企业所得税，做出了按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算的特殊规定。其主要内容包括：

　　(1)开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

　　(2)商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。

　　(3)开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。

　　(4)在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告。该报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。

　　三、房地产投资经济效果的表现形式

　　六、全部投资和资本金评价指标的差异(新增加内容)

　　房地产投资活动中全部投资的资金来源，通常由资本金(又称自有资金或权益投资)和借贷资金(又称债务投资)两部分组成。投资者利用借贷资金进行投资，或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。由于投资者使用借贷资金投资时必须支付借贷资金的资金成本或财务费用(利息、融资费用和汇兑损失)，因此只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平，即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。