2017年房地产估价师考试《经营与管理》考点串讲（2）

　　第二章　房地产市场与市场运行

　　一、房地产市场的含义(掌握)

　　传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所。随着电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易，因此市场的概念就进一步扩大为一切途径和形式的交易活动安排。

　　房地产开发经营及管理活动中涉及的房地产市场，则采用了房地产经济学中对房地产市场的定义，指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。

　　房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成。这些反映着房地产市场运行中的种种现象，影响着房地产市场的运行质量和发展趋势。

　　二、房地产市场的运行环境(掌握)

　　房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。房地产市场的运行环境分为以下八类：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。

　　三、影响房地产市场转变的社会经济力量(掌握)

　　(6大力量)【金 星(金融、信息) 生人 自治】

　　(一)金融业的发展

　　(二)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善

　　(三)生产和工作方式的转变

　　(四)人文环境的变化

　　(五)自然环境的变化

　　(六)政治制度的变迁

　　四、房地产市场的参与者(掌握)

　　房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。

　　(一)土地所有者或当前的土地使用者

　　(二)开发商

　　开发商的主要区别在于其开发的物业是销售还是作为一项长期投资。许多中小型开发商是将开发的物业销售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。当然，对于居住物业来说，不管开发商的规模大小，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。

　　开发商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对某些特定的物业类型(如写字楼或住宅)或在某一特定的地区进行开发有专长，而另外一些开发商则可能宁愿将其开发风险分散于不同的物业类型和地点上，还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。总之，开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别。开发商的经营管理风格也有较大差异：有些开发商从规划设计到房屋租售以及物业管理，均聘请专业顾问机构提供服务;而有些开发商则均由自己负责。

　　(三)政府及政府机构

　　政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。

　　房地产业常常被政府用来作为“经济调节器”，需要不时的“加速”或“制动”;与房地产有关的土地出让和税费收入数额巨大，是地方政府财政的一个重要来源，对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。

　　(四)金融机构

　　房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的中短期资金或“建设贷款”，以及项目建成后用于支持消费者与置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。

　　(五)建筑承包商

　　房地产开发商往往需要将其建设过程的工程施工发包给建筑承包商。但承包商也能将其承包建安工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险，如取得建设用地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销等。但承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。但即便承包商同时兼做开发商的角色，其对房地产开发项目利润水平的要求也相对较低，因为其承担工程建设工作也能为企业带来一定的收益。

　　(六)专业顾问

　　五、房地产市场结构(掌握)

　　(一)房产市场的垄断竞争关系(新增内容，重要考点)

　　市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种结构类型。四种市场结构中，完全竞争市场竞争最为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争不充分。

　　由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。

　　房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间、销售数量控制和销售价格控制等。

　　以住房地产市场为例，由于存量房市场的交易双方主要为分散的家庭，因此存量房市场的垄断竞争市场结构特征表现为竞争多于垄断;而在新建住房市场上，由于房地产开发企业集中开发建设商品住房项目是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。

　　此外，房地产市场的垄断竞争特征，除受到子市场分割的影响外，还受到供给者或需求者市场势力的影响，进一步加大了垄断竞争特征分析的复杂性。

　　(二)房地产市场的数量比例关系

　　从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。(重要考点，每年都会以多选的形式出现)

　　六、房地产市场指标(掌握)

　　反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。(重要考点)

　　供给、需求、交易、监测与预警四大类指标

　　(注意四大指标下的分指标不要混淆!)

　　可以采用表格或者框架图的方式强化记忆。

　　(一)供给指标(重要考点)

　　(1)新竣工量(New　Completions，NCt)，是指报告期(如第t年或半年、季度、月，下同)内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国新竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准)，可正式移交使用的各幢房屋建筑面积的总和。

　　(2)灭失量(δt)，是指房屋存量在报告期期末由于各种原因(毁损、拆迁等)灭失掉的部分。

　　(3)存量(Stock，St)，是指报告期内已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数;在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量(St=St-1+NCt-δt);可按物业类型分别统计。(重要考点，以单选形式出现的计算)

　　(4)空置量(Vacancy，VCt)，是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。由于市场分析过程中空置量通常指存量房屋中可供市场吸纳的部分，并与新竣工量共同形成当前的市场供给，所以严格意义上的空置量，还应该从从没有被占用的房屋数量中扣除季节性使用或由于各种原因不能用于市场供给的房屋数量。中国目前空置量是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”

　　(5)空置率(Vacancy Rate，VRt)，是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VR：=VCt/S。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。(重要考点，以单选形式出现的计算)

　　(6)可供租售量(House sfor Sale/Rental，HSRt)，是指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量一上期吸纳量+本期新竣工量(HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt);实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的数量。(重要考点，以单选形式出现的计算)

　　(7)房屋施工面积(Buildings Under Construction，BUCt)是指报告期内、施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。(易错)

　　(8)房屋新开工面积(Construction Starts，CSt)，是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。

　　(9)平均建设周期(Construction Period，CPt)，指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积(CPt=BUCt/NCt)。

　　(10)竣工房屋价值(Value of Buildings Completed，VBCt)，指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，拆迁补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算。