房产估价师考试《房地产开发经营与管理》考点：投资组合理论

　　■投资组合理论的主要论点：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。

　　■目标：是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。

　　■大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

　　【例1】在高通货膨胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通货膨胀的增长幅度，而投资项目乙的收益可能会为负增长。在这种情况下，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。

　　图1-2表示两个投资项目都有相同的收益率，但对市场变化的反应不同。假如以单一一项投资项目分析，它们各自的波动十分大。这也表示单一项目的投资风险很大。另一方面，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低。

　　【注意】当然要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。

　　【例2】某人有一大笔资金，他是把这笔资金全部投到一个项目上去，还是分别投到不同的项目上去?聪明而有理智的人通常都会选择后一种投资方式，因为这样做虽然可能失去获得高收益的机会，但不至于血本无归

　　从图1-3到图1-5阐述投资组合的理论的原理

　　【结论】这种投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险因素仍然存在(见图1—6所示)。因此，投资者的应得收益便以补偿系统风险为主，为：

　　【例题】假如市场的整体平均收益率是10%，无风险资产收益率为5%，一个投资项目的系统性市场风险系数是0.5，求其预期收益率?

　　E(Rj)=Rf+?j[E(Rm)-Rf]

　　=5%+0.5×(10%-5%)=7.5%

　　如果系统性市场风险系数是1.5时，预期收益率是多少?

　　E(Rj)=Rf+?j[E(Rm)-Rf]

　　=5%+1.5×(10%-5%)=12.5%

　　【注意】假如系统性市场风险系数是1，代表该投资项目的变化幅度和市场平均变化一样。