2017房地产估价师《房地产开发经营与管理》第八章讲义_第3页

　　第四节　房地产开发项目投资与收入估算

　　一、投资估算

　　(一)土地费用

　　1.征地拆迁费

　　2.出让地价款

　　3.土地转让费

　　4.土地租用费

　　5.土地投资折价

　　(二)勘察设计和前期工程费

　　一般，规划设计费为建安工程费的3%;可行性研究费占项目总投资的1-3%;水文、地质勘探所需费用根据工作量结合有关标准估算，一般为设计概算的0.5%

　　三通一平等土地开发费用，包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费、通水、电、路的费用，可根据实际工作量，参照相关计费标准估算。

　　(三)房屋开发费

　　1.建筑安装工程费

　　2.基础设施建设费 一般按实际工程量估算

　　3.公共配套设施建设费 一般按规划指标和实际工程量估算

　　4.其他工程费

　　5.开发期间税费

　　6.管理费用 项目总投资的3-5%

　　7.销售费用

　　8.财务费用

　　9.不可预见费 一般为1-8项费用之和的3-7%

　　二、资金使用计划

　　三、收入估算与资金筹措

　　(一)收入估算

　　1.租售方案

　　2.租售价格

　　3.租售收入

　　4.收款方式

　　(二)资金筹措

　　项目的资金来源通常有：资本金、预租售收入、借贷资金。

　　第五节房地产开发项目财务报表的编制

　　一、财务评价的报表

　　(一)基本报表

　　1.现金流量表

　　2.资金来源与运用表

　　3.损益表

　　4.资产负债表

　　(二)辅助报表

　　第六节 可行性研究报告的撰写

　　一、项目可行性研究报告的基本构成

　　(一)封面

　　(二)摘要

　　(三)目录

　　(四)正文

　　(五)附表

　　(六)附图

　　二、项目可行性研究报告正文的写作要点

　　(一)项目总说明

　　(二)项目概况

　　(三)投资环境研究

　　(四)市场研究

　　(五)项目地理环境和附近地区竞争性发展项目

　　(六)规划方案及建设条件

　　(七)建设方式及进度安排 建设方式指建设工程的发包方式

　　(八)投资估算及资金筹揩 主要任务是就项目总投资进行估算

　　(九)项目评估基础数据的预测和选定 包括销售收入、成本及税金、利润分配三部分

　　(十)项目经济效益评价 可研报告足最关键的部分

　　(十一)风险与不确定性分析

　　(十二)可行性研究的结论