2017房地产估价师《房地产开发经营与管理》第八章讲义_第2页

　　第二节　可行性研究的内容与步骤

　　一、可行性研究的内容

　　(一)项目概况

　　(二)开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定

　　(三)市场分析和建设规模的确定

　　(四)规划设计方案的选择

　　(五)资源供给条件分析

　　(六)环境影响评价

　　(七)项目开发组织机构和管理费用的研究

　　(八)开发建设计划的编制

　　(九)项目经济及社会效益分析，

　　(十)结论及建议

　　二、可行性研究的步骤

　　(一)接受委托

　　(二)调查研究　　从市场和资源两方面进行

　　(三)方案选择和优化

　　(四)财务评价和综合评价

　　(五)编制可行性研究报告

　　第三节　房地产开发项目策划与基础参数选择

　　一、房地产开发项目策划

　　(一)区位分析与选择　　分为地域分析、具体地点的分析选择，地域分析是战略性选择

　　(二)开发内容和规模的分析与选择

　　应在符合城市规划的前提下按最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模

　　(三)开发时机的分析与选择　应考虑开发完成后市场前景

　　(四)合作方式的分析与选择

　　(五)融资方式与资金结构的分析与选择　　结合项目开发合作方式设计资金结构

　　(六)产品经营方式的分析与选择

　　二、构造评价方案

　　通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时会考虑物业类型的匹配结构，构造2-4个基本评价方案。

　　三、选择基础参数

　　(一)时间类参数

　　包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点及持续时间长度

　　(二)融资相关参数

　　包括贷款利率，资本金投入比例、财务杠杆比率、预售收入用于后续开发建设投资的比例。

　　(三)收益相关指标

　　包括出租率、空置率、运营成本占毛租金收入的比率

　　(四)评价标准类指标

　　包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等。