2017房地产估价师《房地产开发经营与管理》第七章讲义_第2页

　　三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例

　　两者差异在于平衡点的设置

　　(一)保本点分析 利润为0

　　(二)临界点分析 达到允许的最低经济效益指标

　　第三节 敏感性分析

　　一、敏感性分析的概念

　　是从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。

　　二、敏感性分析的4个步骤

　　1、确定用于~的经济评价指标，通常采用的指标为内部收益率，必要时可可用财务净现值、开发利润等。

　　2、确定~可能的变动范围。

　　3、计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。

　　4、通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。

　　三、单因素与多因索敏感性分析

　　单因素敏感性分析是敏感性分析最基本方法。

　　四、敏感性分析的“兰项预测值”法

　　最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值

　　第四节 风险分析

　　一、风险分析过程，分为三个阶段

　　二、概率分析的步骤与概率确定方法

　　(一)概率分析的步骤

　　(二)概率的确定方法

　　概率分为客观概率和主观概率。客观概率是在某因素过去长期历史数据的基础上，进行统计、归纳得出的。实践中，人们经常使用建立在主观估计基础上的主观概率分布。

　　三、概率分析中的期望值法

　　(一)期望值法的步骤

　　利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有：期望值相同，标准差小的方案;标准差系数小的方案;标准差相同，期望值大的方案

　　五、蒙特卡洛模拟法