2017房地产估价师《房地产开发经营与管理》第四章讲义

　　第四章 房地产市场调查与分析

　　第一节 市场调查

　　一、市场调查的意义和内容

　　市场调查是企业进行市场分析与预测，正确制订市场营销战略和计划的前提。

　　(一)市场调查的重要性

　　(二)市场调查内容(1-5项调整内容属于不可控制因素的调查)

　　1.国内外市场环境调查(政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境)

　　2.技术发展调查

　　3.市场需求容量调查

　　4.消费者和消费者行为调查，以便细分市场、选择目标市场、针对不同消费者采取不同营销策略

　　5.竞争情况调查

　　6.市场营销因素调查(产品调查、价格调查、分销渠道调查、促销策略调查)

　　二、市场调查的步骤

　　(一)确定问题和调查目标

　　调查项目分为3类：试探性调查、描述性调查、因果性调查。

　　(二)制定调查计划

　　1.资料来源(二手资料，是调查的起点;一手资料)

　　2.收集一手资料的4种方法(观察法、专题讨论法6-10人、问卷调查法、实验法，最科学)

　　3.调查手段：问卷、座谈。问卷是收集一手资料最普遍采用的手段

　　4.抽样方案 为得到有代表性的样本，应采用概率抽样的方法

　　5.联系方法：邮寄、电话、面访。面访最常用。

　　(三)收集信息 是市场调查中成本最高、最易出错的阶段

　　(四)分析信息

　　(五)报告结果

　　三、对市场调查的分析与评估

　　1.方法科学

　　2.调查具有创造性

　　3.调查方法多样

　　4.模型和数据相互依赖

　　5.合理的信息价值和成本比率

　　6.正常的怀疑态度

　　7.市场调查过程遵守职业道德

　　第二节 市场分析的手段与方法

　　一、市场规模的估计

　　(一)市场需求分析的基本概念.

　　1.市场规模

　　是特定商品的潜在购买者数量。

　　2.市场总需求

　　指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定营销计划下，特定消费基金可能购买的总量。

　　二、市场趋势分析步骤及方法

　　市场趋势分析分为三步骤：宏观环境预测、行业预测、企业的销售预测。

　　(一)购买者意图调查法

　　(二)销售人员意见综合法

　　(三)专家意见法

　　(四)时间序列分析法

　　1.简单平均法

　　2.移动平均法

　　3.加权移动平均法

　　4.指数平滑法

　　(五)相关分析法 适用于中、长期预测

　　1.回归分析法

　　2.市场因子推演法