2017房地产估价师《房地产开发经营与管理》第二章讲义

　　第二章  房地产市场及其运行规律

　　第一节房地产市场概述

　　一、房地产市场的概念

　　传统意义上指从事房地产交易活动的场所。

　　经济学中定义为：潜在的房地产买者、卖者、当前的房地产交易活动。

　　房地产市场由参与房地产交易的当事人、房地产资产、交易制度、交易组织机构等构成。

　　二、房地产市场的运行环境

　　是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。分为8类：

　　政治环境、社会环境、经济环境、金融环境、法律环境、技术环境、资源环境、国际环境

　　社会因素、经济因素、政策因素 ，是影响房地产市场发展的基本因素 。

　　三、影响房地产市场转变的社会经济力量

　　(一)金融业的发展

　　(二)信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善

　　(三)生产和工作方式的转变

　　(四)人文环境的变化

　　(五)自然环境的变化

　　(六)政治制度的变迁

　　四、房地产市场的参与者

　　(一)土地所有者或当前的土地使用者

　　(二)开发商

　　(三)政府及政府机构

　　(四)金融机构

　　(五)建筑承包商

　　(六)专业顾问

　　1.建筑师

　　2.工程师

　　3.会计师

　　4.造价工程师或经济师

　　5.房地产估价师及房地产经纪人

　　6.律师

　　(七)消费者或买家

　　第二节 房地产市场结构与市场指标

　　一、房地产市场结构

　　从宏观上说，分为总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构、租买结构。

　　二、房地产市场细分

　　(一)按地域范围细分，是房地产市场划分的主要方式。

　　最常见的是按城市划分，

　　(二)按房地产用途细分

　　居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业、土地市场，

　　(三)按存量增量细分

　　一级市场——土地使用权出让市场

　　二级市场——土地转让、新建商品房租售市场

　　三级市场——存量房地产交易市场

　　(四)按交易形式细分

　　土地：买卖、租赁、抵押

　　存量房屋：转让、租赁、抵押、保险

　　(五)按目标市场细分

　　按市场营销过程中的目标市场来细分

　　三、房地产市场指标

　　(一)供给指标

　　(二)需求指标

　　(三)市场交易指标

　　第三节 房地产市场的特性与功能

　　一、房地产市场的特性(前三种是区别于一般商品市场的特性)

　　(一)市场供给的垄断性

　　(二)存在广泛的经济外部性

　　(三)市场信息的不对称性

　　(四)市场价格与位置密切相关

　　(五)市场需求的广泛性和多样性

　　(六)市场交易的复杂性

　　二、房地产市场的功能

　　(一)配置存量房地产资源和利益

　　(二)显示房地产市场需求变化

　　(三)指导供给以适应需求 的变化

　　1.建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式

　　2.某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化

　　(四)指导政府 制定科学的土地供给计划

　　(五)引导需求适应供给条件 的变化

　　第四节 房地产市场的运行规律

　　一、房地产空间市场与房地产资产市场

　　(一)房地产空间市场

　　空间市场的需求者是需要使用房地产空间的家庭、企业;供给来源于房地产资产市场。

　　(二)房地产资产市场

　　资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭、机构投资者。

　　(三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态

　　两者紧密联系，空间市场的供求关系决定租金水平，租金水平决定房地产资产的收益水平，从而影响需求。

　　均衡状态：租金和价格都不发生变化;价格与重置成本相同;新增量与灭失量相待;房地产资产存量保持不变。

　　二、房地产市场的周期循环

　　(一)房地产周期循环的定义

　　是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。

　　(二)房地产周期循环的原因

　　1、供需因素，以金融相关因素变动最为关键

　　2、市场信息不充分

　　3、生产者与消费者心理因素

　　4、政策因素、制度因素。

　　(三)传统房地产周期理论的主要内容

　　传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏、再次扩张的过程。

　　(四)分析房地产周期运动的新观念

　　长期平均空置率(合理空置率、结构空置率)是房地产市场自然周期中的平衡点。

　　(五)房地产市场自然周期和投资周期之间的关系

　　投资周期在第一阶段、第二阶段初期滞后于自然周期的变化，其他阶段超前于自然周期的变化。

　　三、房地产泡沫与过热

　　(一)房地产泡沫及成因

　　1.房地产泡沫的定义

　　是由于房地产投机引起的价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。是一种价值现象，是投机作用的结果。

　　2.房地产泡沫的成因

　　首先，土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础

　　其次，投资需求膨胀是直接诱因

　　瑞有，金融机构过度放贷是直接助燃剂。

　　(二)“过度开发”及诱因

　　1.房地产市场中的过度开发

　　指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

　　2.过度开发的诱因

　　开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奕、非理性行为、开发资金易得

　　第五节 政府对房地产市场的干预

　　一、政府干预房地产市场的必要性

　　(一)房地产市场失灵

　　(二)住房问题和住房保障

　　(三)宏观经济周期循环

　　(四)房地产价格剧烈波动

　　(五)房地产市场非均衡

　　二、政府干预房地产市场的手段

　　(一)土地供应政策，核心是土地供应计划。

　　(二)金融政策

　　(三)住房政策

　　(四)城市规划

　　(五)地价政策

　　(六)税收政策

　　(七)租金控制

　　三、规范房地产市场行为的措施

　　(一)健全市场准入制度

　　(二)推动行业诚信体系建设

　　(三)规范交易程序

　　(四)加强产权管理