2017房地产估价师《房地产开发经营与管理》第一章讲义

　　第一章 房地产投资及其风险

　　第一节 投资与房地产投资

　　一、投资

　　(一)投资的概念

　　从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出;从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。

　　(二)投资的分类

　　1.短期投资(通常是一年内)和长期投资，主要取决于投资者的投资偏好。

　　2.直接投资和间接投资

　　3.金融投资和实物投资(分为固定资产投资、流动资产投资)

　　4.生产性投资和非生产性投资

　　房地产投资领域几乎涉及到各种投资形式，尤其是房地产金融的不断创新与发展，使传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资、金融投资形式越来越得到普遍的应用。

　　(三)投资的特性

　　是一种经济行为、有时间性、目的是获取收益、有风险

　　(四)投资的作用

　　1.投资是一个国家经济增长的基本推动力

　　2.投资与企业发展密切相关

　　3.投资可以促进人民生活水平的提高

　　4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往

　　二、房地产投资

　　(一)房地产投资及其目的

　　1.房地产投资的概念

　　经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

　　按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型

　　(二)房地产投资的特点

　　1.区位选择异常重要

　　2.适于进行长期投资

　　3.需要适时的更新改造投资

　　4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

　　5.变现性差

　　6.易受政策影响

　　7.依赖专业管理

　　8.存在效益外溢和转移

　　收益情况受周边物业、城市基础设施、市政公用设施、环境变化影响

　　(三)房地产投资的物业类型

　　1.居住物业

　　居住物业投资主要表现为开发投资，将建成后的住房出售给购买者，市场最具潜力，投资风险相对较小。

　　2.商业物业

　　开发-持有或整体出售给机构投资者统一持有模式越来越成为一种趋势，收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，更适合长期投资。

　　3.工业物业

　　适应性：高新技术产业用房> 轻工业厂房>重工业厂房

　　4.酒店与休闲娱乐设施

　　包括酒店、度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场

　　5.特殊物业

　　包括加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道、高尔夫球场，多属于长期投资

　　第二节 房地产投资的形式与利弊

　　一、房地产直接投资

　　(一)房地产开发投资

　　通常属于中短期投资，形成市场上增量供给

　　(二)房地产置业投资

　　其对象可以是市场上增量房地产(新竣工的商品房)，也可以是存量房地产(旧有房地产);

　　投资目的：满足自身生活居住或生产经营，即自用;作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。

　　二、房地产间接投资

　　(一)投资房地产企业股票或债券

　　(二)投资房地产投资信托基金

　　收益相对稳定，投资收益来源于其所拥有物业的经常性租金收入;流动性好，可以在证券交易所交易。

　　按资产投资的类型划分为权益型、抵押型、混合型。

　　(三)购买住房抵押支持证券

　　是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，主要做法是银行将债权出售给专门设立的特殊目的公司SPC，由SPC将其汇集重给成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式、还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司、担保公司担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。

　　兴起于20世纪70年代。

　　三、房地产投资的利弊

　　(一)房地产投资之利

　　1.相对较高的收益水平

　　2.易于获得金融机构的支持

　　3.能抵消通货膨胀的影响，尤其是预期通货膨胀的影响

　　4.提高投资者的资信等级

　　(二)房地产投资之弊

　　1.投资数额巨大

　　2.投资回收周期较长

　　3.需要专门的知识和经验

　　第三节房地产投资的风险

　　一、房地产投资风险的概念

　　(一)风险的定义

　　从房地产投资的角度来说，风险为未获得预期收益可能性的大小。

　　如果某事件具有不确定性，常常用定性方法估计未来投资收益，可用方法有：

　　1、小中取大法(对未来持悲观看法)、

　　2、大中取大法(对未来持乐观看法)、

　　3、最小最大后悔值法

　　(二)风险分析的目的

　　帮助投资者回答3个问题“

　　1、 预期收益率是多少，出现的可能性有多大?

　　2、 相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?

　　3、 预期收益的变动性、离散性如何?

　　房地产投资的风险主要体现在四方面：

　　投入资金的安全性、期望收益的可靠性、

　　投资项目的变现性、资产管理的复杂性。

　　二、房地产投资的系统风险(也称不可分散风险、市场风险)

　　房地产投资首先面临的是系统风险，这些风险不易判断、无法控制

　　(一)通货膨胀风险，也称购买力风险

　　以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者承担的风险越大。

　　(二)市场供求风险

　　(三)周期风险

　　房地产市场周期波动分为4个阶段：复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条。

　　(四)变现风险

　　(五)利率风险

　　利率调升产生2方面影响：导致房地产实际价值折损;加大投资者的债务负担，另外还会抑制房地产市场需求数量，导致房地产价格下降。

　　(六)政策风险

　　最有效方法：选择政府鼓励、有收益保证、有税收优惠政策的项目，进行投资。

　　(七)政治风险，是危害最大的风险

　　(八)或然损失风险

　　是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。

　　三、房地产投资的个别风险

　　(一)收益现金流风险

　　(二)未来运营费用风险

　　(三)资本价值风险

　　(四)比较风险

　　(五)时间风险，指房地产投资中与时间、时机选择因素相关的风险

　　(六)持有期风险，与房地产投资持有时间相关的风险

　　四、风险对房地产投资决策的影响

　　1、令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相关的目标投资收益水平。

　　按照风险大小和收益水平高低，将房地产投资分为3种类型：

　　收益型、收益加增值型、机会型。房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。

　　2、使投资者尽可能性规避、控年或转移风险

　　第四节 风险与投资组合

　　一、投资组合理论

　　预期收益率=无风险收益率+β×(平均收益率-无风险收益率)