房产估价师考试《房地产开发经营与管理》考点：前期工作

　　1.获取土地：

　　没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈。当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估决策之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是取得土地使用权。

　　(一)土地储备与土地开发

　　1.土地储备

　　土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

　　2.土地开发

　　土地开发，是土地储备机构对纳入储备、尤其是依法征收后纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行前期开发活动。

　　3.土地储备资金

　　土地储备资金，是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。土地储备资金实行专款专用、分账核算，并实行预决算管理。

　　(二)开发商获取土地的途径

　　1.土地使用权出让

　　为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部于2002年4月颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，并于2007年9月对该规定进行了修订，形成了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。

　　2.土地使用权划拨

　　土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

　　3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让

　　对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。

　　4.与当前土地使用权拥有者合作

　　由于各种各样的原因，在房地产市场上存在许多拥有土地使用权的机构，在寻求合作者。因此，对于拥有资金但缺少土地的开发商来说，通过土地转让、公司人股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获取土地的一种重要方式。

　　2.项目核准和开工计划：

　　(一)项目核准申请材料

　　房地产开发项目，属于不使用政府投资的城建类投资项目。开发商申请项目核准时，需提交的材料包括：

　　(1)由具备甲级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告一式5份。

　　(2)城市规划行政主管部门出具的规划意见。

　　(3)通过招拍挂方式取得国有土地使用权的项目，应提供土地出让合同或土地证，通过其他方式取得国有土地使用权的项目，应提供土地预审意见。

　　(4)环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见(除有特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供)。

　　(5)根据国家及本地区有关规定需要进行交通影响分析评价的项目，应提供交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见(除有特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供)。

　　(二)项目申请报告的主要内容

　　按照《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》要求，项目申请报告应包括的主要内容有：

　　(1)申报单位及项目概况;

　　(2)发展规划、产业政策和行业准入分析;

　　(3)资源开发及综合利用分析;

　　(4)节能方案分析;

　　(5)建设用地、征收补偿及居民安置分析;

　　(三)项目核准评估的重点

　　政府对企业投资项目进行核准的过程，实际上是由投资管理部门组织，或授权给有资质的工程咨询或投资咨询机构或有关专家，代表国家对开发建设单位提交项目申请报告进行全面审核和再评估的过程。

　　项目核准评估的工作重点，除审查项目是否具备相应的开发建设条件外，还要确保项目：

　　(1)符合国家法律法规;

　　(2)符合国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划以及行业发展规划;

　　(3)符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准;

　　(4)符合当地区域布局和产业结构调整的要求;

　　(5)符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境;

　　3.确定规划设计方案并获得规划许可：

　　(一)开发项目选址、定点审批阶段

　　本阶段的规划审批，主要针对以无偿划拨方式和协议出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。

　　(二)《建设用地规划许可证》申领阶段

　　申领《建设用地规划许可证》时，开发商须持政府计划管理部门对建设项目的批准、核准或备案文件，《规划意见书(选址)》及附图复印件(招拍挂出让土地项目，由土地整理储备机构负责申报、提供)、国土资源行政主管部门《国有建设用地使用权出让合同》及其相关文件(协议出让和招拍挂出让土地项目)、建设用地钉桩成果通知单、按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的l：500或1：2000地形图等资料，向城多规划管理部门提出申请。

　　(三)设计方案审查阶段

　　开发商可以自愿申请规划部门对设计方案进行审查，审查意见可供开发商作为委托设计单位绘制施工图的依据。对于未审查过设计方案的重大开发建设项目，将在规划设计招投标备案阶段对中标设计方案进行专项审查。

　　(四)《建设工程规划许可证》申领阶段