2017房地产估价师经营与管理知识点精析：第九节政府对房地产市场干预

　　第九节 政府对房地产市场的干预

　　一、政府干预房地产市场的必要性

　　㈠房地产市场失灵

　　市场失灵是指市场价格无法在资源配置过程中发挥作用的现象。垄断性→制定反垄断政策。外部性→税收、补贴、外部性收益—成本内部化等措施→提高市场效率。信息不对称问题→建立、实施信息公开制度，提高市场透明度。

　　㈡住房问题和住房保障

　　住房保障是经济、社会、政治问题。

　　㈢宏观经济周期循环

　　经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。扩张(繁荣、复苏)，收缩(衰退、萧条)

　　㈣房地产价格剧烈波动：“繁荣与崩溃”规律

　　㈤房地产市场非均衡

　　二、宏观调控房地产市场的手段

　　对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要。政府的土地政策，不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。这样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣，但是宏观调控也非常重要。宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房税收政策等。

　　㈠土地供应政策

　　在我国当前的土地制度条件下，土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。土地供应政策的核心是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著。科学的土地供应计划应与国民经济发展规划和城市规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划也是公开透明的，能为市场提供近期和中长期的土地供应信息，以帮助市场参与者形成合理的市场预期、减少盲目竞争和非理性行为。通过 土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要求政府须拥有足够的土地储备和供给能力。

　　㈡金融政策

　　房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。个人住房抵押贷款价值比率的调整，会明显影响居民购房能力，进而影响居民当前购房需求的数量。房地产开发贷款利率、信贷规模和发放条件的调整，也会大大影响房地产开发商的生产成本和利润水平，进而对其开发建设规模和商品房供给数量产生显著影响。发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融政策调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。

　　㈢住房政策

　　目前我国城市住宅的供给主要有三类：廉租房、经济适用房和市场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通;经济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导;市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营、是城市房地产市场的主要组成部分。如果政府对廉租房和经济适用房的供给和分配政策控制不严格，就会使市场价商品住宅受到前两类住宅的冲击。政府的住房分配和消费政策，对商品住宅市场的调控作用也是显而易见的。