2017房地产估价师经营与管理知识点精析：第三节房地产投资的风险_第2页

　　㈡市场供求风险

　　指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 从总体上来说，房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。只要当地经济的发展是健康的，对房地产的需求就不会发生大的变化。房地产投资者并不像证券投资者那样有较强的从众心理，每一个房地产投资者对市场都有其独自的观点。房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计，即房地产投资决策以投资者对未来收益估计为基础。投资者可通过密切关注当地社会经济发展状况、科学地使用投资分析结果，来降低市场供求风险的影响。

　　㈢周期风险

　　指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场存在周期波动或景气循环现象。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。研究表明，美国房地产市场的周期大约为18～20年，香港为7～8年，日本约为7年。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。房地产价格的大幅度下跌和市场成交量的萎缩，常使实力不强、抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。

　　㈣变现风险

　　指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价损失。

　　㈤利率风险

　　利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：⑴导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值;⑵会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。 我国商业银行所提供的住房抵押贷款几乎都采用浮动利率。

　　㈥政策风险

　　政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。避免这种风险的最有效的方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。

　　㈦政治风险

　　房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险一旦发生，直接给建筑物造成损害，会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。

　　㈧或然损失风险

　　指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。尽管投资者可以将这些风险转移给保险公司，然而在有关保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时还需就洪水、地震、核辐射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单。