2017房地产估价师经营与管理知识点精析：第三节房地产投资的风险

　　第三节 房地产投资的风险

　　一、房地产投资风险的概念

　　㈠风险的定义

　　定义：未获得预期收益可能性的大小。

　　风险涉及到变动和可能性，变动可用标准差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。还可用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小。

　　当实际收益超出预期收益时，称投资获取了风险收益;实际收益低于预期收益时，称投资发生了风险损失。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。风险条件下决策时，可使用决策树或决策表法，用最大期望收益作为决策准则。

　　不确定性和风险有显著区别。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括：①小中取大法;②大中取大法;③最小最大后悔值法。

　　㈡风险分析的目的

　　是要帮助投资者回答下述问题：⑴预期收益率是多少，出现的可能性有多大? ⑵相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大? ⑶预期收益的变动性和离散性如何?

　　房地产投资的风险：①投入资金的安全性;②期望收益的可靠性;③投资项目的变现性;④资产管理的复杂性。

　　二、房地产投资的系统风险(不可分散风险、市场风险)

　　含义：指对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险，个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。包括：通胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。

　　㈠通货膨胀风险(购买力风险)

　　指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。投资周期较长，只要存在通货膨胀因素，就要面临通胀风险。收益是通过其他人分期付款方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。不管是以固定利率借出一笔资金还是以固定不变的租金长期出租一宗物业，都面临着由于商品或服务价格上涨所带来的风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租其所拥有物业的投资者，承担了本来应由承租人承担的风险。

　　由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，所以房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。