2017房地产估价师《经营与管理》考点预习（10）

　　商务办公房地产估价

　　1.商务办公房地产及其估价的特点：

　　商务办公房地产，俗称写字楼，是用于公司等商务机构办公的房地产。写字楼的市场出现两种不同的发展方向：一种是传统的写字楼，如根据位置优劣、设施设备齐全、装修档次、服务水平划分的甲级、乙级和一般写字楼;第二种是“SOHO”，即小型的、家庭化办公场所，在估价时要根据具体情况进行具体分析。

　　2.影响商务办公房地产价格的因素：

　　影响商务办公房地产价格的主要区位因素有：①是否位于中央商务区或政府机构附近;②交通条件;③周围环境;④楼层差异。

　　影响商务办公房地产价格的主要实物因素有：外观、内部装修、设备设施、是否具有智能化办公条件、能否满足不同公司的特别要求、物业管理及服务水平。

　　3.商务办公房地产估价的常用方法：

　　首选市场法和收益法，也可选用成本法，对于有开发或再开发潜力的(如重新装修改造)商务办公房地产，还可选用假设开发法。

　　4.商务办公房地产估价的技术路线及难点处理精析：

　　商务办公房地产一般是以出租为主的，估价时应注意：①租约问题，在租约内以租约租金作为计算基数，租约外以市场租金作为计算基数;②租金内涵问题;③要考虑租金支付方式，不同的租金支付方式计算出的结果是不同的;④地下车库租金问题。