2017房地产估价师《经营与管理》考点预习（4）

　　2017年房地产估价师《经营与管理》房地产投资的个别风险

　　房地产投资的个别风险：

　　㈠收益现金流风险

　　指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。开发(置业)投资都面临着收益现金流风险。开发投资：未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，会对开发商收益产生巨大的影响;置业投资：未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，会对投资者收益产生巨大的影响。

　　㈡未来运营费用风险

　　指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。新建成的甲级物业投资也会面对着建筑物功能过时所带来的风险。评估房地产市场价值时，要注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对当前房地产市场价值的影响。其他未来会遇到的经营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用。

　　㈢资本价值风险

　　资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间的差异，即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的绩效。

　　㈣比较风险(机会成本风险)

　　指将资金投入房地产后，失去了其他投资机会及其相应可能收益，给投资者带来的风险。

　　㈤时间风险

　　指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。其表现在：①选择合适的时机进入市场，②物业持有时间的长短、(房地产估价师频道为您整理)③物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、④物业转售时机的选择以及⑤转售过程所需要时间的长短等。

　　㈥持有期风险

　　指与房地产投资持有时间相关的风险。投资项目寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。置业投资实际收益和预期收益间的差异是随持有期的延长而加大的。

　　上述所有风险因素都应引起投资者的重视，而且投资者对这些风险因素将给投资收益带来的影响估计得越准确，他所做出的投资决策就越合理。