2016房地产估价师《经营与管理》高频考点(10)

　　一.建筑物折旧的求取方法

　　(1)年限法

　　1)利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。 .

　　2)直线法：它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

　　3)成新折扣法：以建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。

　　(2)市场提取法

　　(3)分解法

　　分解法是求取建筑物折旧最复杂、最详细的衡量折旧的方法。

　　二.土地使用年限对建筑物经济寿命的影响

　　(1)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。

　　(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。

　　对于土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。

　　对于土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限那部分寿命后计算建筑物折旧的。