2016房地产估价师《经营与管理》高频考点(7)

　　学习成本法应把握以下几点：

　　(1)投资利润率：“投资利润率”在2004年、2003年、2002年的考试中，以不同的试题形式出现，2005年、2006年理论与方法教材去掉了投资利润率，从2007年开始，教材又加上该内容，而且是考试必考内容，一定要搞明白其计算基数。

　　(2)教材从2007年，成本法最大的变动知识点也是很重要的两点：一是对经济寿命作了修订，当经济寿命晚于土地使用期限结束的，分未约定不可续期和已约定不可续期。当土地使用期限届满。分受让人申请续期和不申请续期两种情况;二是销售费用计算利息。销售费用计息时，一定要先区分清销售费用发生的时间，即销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。

　　(3)在通常情况下，土地报酬率一般指的是年报酬率。

　　(4)开发利润无论是在成本法中还是假设开发法中都不计息。

　　(5)关于单利和复利，存款和贷款，可以用单利，也可用复利。只是为了计算的方便，根据单

　　利和复利的换算公式，把单利换算成复利。

　　(6)传统方法虽然不考虑各项收入、支出的时间。但是一定要计算利息。

　　(7)在计算建筑物折旧的时候，可分两种情况考虑：住宅与非住宅，住宅是自动续期的，应按

　　建筑物经济寿命计算建筑物折旧，对于非住宅，要区分约定不可续期或未约定不可续期两种情形。

　　(8)重新购建价格含义中有“购”和“建”双重含义，对于重新购置的价格，是要用市场法来

　　求取的，对于重新建造的价格是积算价格，可用成本法计算。

　　(9)征收国有土地上的建筑物来获得土地是指城市房屋拆迁情形，征收是收回土地使用权，征

　　用是暂时借用土地使用权，其中，土地所有权没有改变。

　　(10)为了更好的加深对功能折旧的理解，现提供一个公式，仅供参考!该功能落后空调系统

　　的重建成本(现有项目成本)一该落后空调已计提折IH+修复成本(拆除该功能落后空调所必需的费

　　用一该功能落后空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空调所必需的费用)一该新的功能空调系

　　统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。