2016年房地产估价师章节讲义经营与管理第七章第四节

　　第四节 风险分析

　　1.风险分析的界：

　　在项目财务评价中采用的基础数据(如投资、成本费用、租售价格、开发周期等)大部分来自对未来情况的预测与估算，由此得出的评价指标及做出的决策具有很大程度的风险。为了给项目投资决策提供更可靠和全面的依据，在财务评价中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不确定和风险分析，并提出规避风险的对策。

　　不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。

　　2.风险分析的一般过程和方法：

　　对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段

　　(一)风险辨识

　　由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。

　　风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。在众多的影响中抓住主要因素，并且分析它们引起投资效果变化的严重程度。常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴

　　法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。

　　如本书第一章所述，在房地产开发投资过程中所面临的风险，包括系统风险和非系统风险两类。房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。这些风险因素通过直接影响项目的成本和收入，对项目的财务评价结果产生影响。

　　(二)风险估计与评价常用方法

　　风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。常用的风险评价的方法有以下几种。

　　1.调查和专家打分法

　　该方法主要适用于项目决策前期，这个时期往往缺乏具体的数据资料，主要依据资深专家的经验和决策者的意向，得出的结论也只是一种大致的程度值，它只能作为进一步分析参考的基础。

　　2.解析方法

　　解析方法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的各种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。

　　3.蒙特卡洛模拟法

　　它是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。

　　3.概率分析的步骤与概率确定方法

　　在风险分析中的解析法和蒙特卡洛模拟法，实际上都采用了概率分析，来研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益的影响。通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产项目的财务评价指标，就可以说明房地产项目在特定收益状况下的风险程度。

　　(一)概率分析的步骤

　　概率分析的一般步骤为：

　　(1)列出需要进行概率分析的不确定性因素;

　　(2)选择概率分析使用的财务评价指标;

　　(3)分析确定每个不确定性因素发生的概率;

　　(4)计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率。

　　(二)概率的确定方法

　　在房地产项目财务评价中，确定各因素发生变化的概率是风险分析的第一步，也是十分关键的一步。概率分为客观概率和主观概率。客观概率是在某因素过去长期历史数据基础上，进行统计、归纳得出的。

　　房地产开发项目评估中的各种变动因素，常常缺乏足够的历史统计资料，因而大部分都不能完全用建立在大量统计数据基础上的客观概率来表达。在实践中，人们经常使用建立在主观估计基础上的主观概率分布。

　　4.概率分析中的期望值法

　　(一)期望值法的步骤

　　采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：

　　(1)选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素。

　　(2)按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围。

　　(3)分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率。各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于1、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于1。这里的概率为主观概率，是在充分掌握有关资料基础之上，由专家学者依据自己的知识、经验经系统分析之后，主观判断作出的。

　　(4)分别计算各可能发生情况下的净现值。

　　(5)计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数，

　　(6)计算净现值大于或等于零时的累积概率。累积概率值越大，项目所承担的风险就越小。

　　(7)对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险眭大小。

　　(二)期望值法应用示例

　　5.蒙特卡洛模拟法：

　　不确定因素是不可避免地存在着的，但是它们的变化是有一定规律的，并且是可以预见的。对其进行模拟，通过大量统计试验，可以使之尽可能接近并反映出实际变化的情况。蒙特卡洛法能够随机模拟各种变量问的动态关系，解决某些具有不确定性的复杂问题，被公认为是一种经济而有效的方法。蒙特卡洛模拟法的实施步骤一般分为三步：

　　(1)分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布。

　　(2)通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。为此可使用随机数或直接用计算机求出随机数。

　　(3)反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布或其他特征值。

　　蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提，而这一点在实际评估中，当市场资料不完整时又是较困难的。因此，在房地产评估中，有些学者认为它虽然在理论上较完善，但是实用性不强，因而对其持否定态度。但从国外近十几年房地产评估发展情况来看，由于计算机的大量使用和在房地产开发项目的信息收集、分析、处理、预测等方面所作的大量研究，使在实际评估中运用蒙特卡洛模拟技术，分析开发项目的风险已相当普遍。