2016年注册房地产估价师讲义经营与管理第六章第一节

　　第六章 经济评价指标与方法

　　第一节 效益和费用识别

　　1.投资与成本：

　　(一)

　　1.投资

　　广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。

　　2.成本

　　成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。就工业投资项目而言，其投产后便开始了产品的生产经营活动，产品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。

　　(二)房地产投资分析中的投资与成本

　　对于“开发-持有出租-出售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资在开发项目竣工投入使用后转为固定资产投资，接下来的出租经营活动又会产生营业成本和运营费用(含维修保养费用)，并通过房地产租赁收入得以回收。

　　房地产置业投资如果属于增值型投资即采用“购买一更新改造一出售”模式时，其投资与成本特点与“开发一销售”模式相似。如果采用“购买一持有出租”或“购买一装修改造一持有出租出售”模式时，其投资与成本特点与“开发持有出租一出售”模式相似。

　　1.开发项目总投资

　　开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用;经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。

　　2.开发产品成本

　　开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。

　　3.营业成本

　　营业成本又称经营成本，是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。

　　4.期间费用

　　开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。

　　5.运营费用

　　运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用(销售费用、管理费用、财务费用)、营业税金及附加、城镇土地使用税和房产税、物业服务费、大修基金等。

　　2.营业收入、利润和税金：

　　(一)营业收入

　　营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。

　　(二)利润

　　利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其营业收入扣除营业成本、期间费用和营业税金及附加后的盈余部分，称为投资者的营业利润(或称经营利润)，这是房地产企业新创造价值的一部分，要在全社会范围内进行再分配。

　　(三)税金

　　税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。国家或地方政府的这种筹集财政资金的手段叫税收。

　　目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：

　　1.营业税金及附加

　　2.城镇土地使用税和房产税

　　3.土地增值税

　　4.企业所得税

　　根据国家有关法律、法规的规定，结合房地产开发企业的经营特点，国家税务总局对房地产开发企业所得税，做出了按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算的特殊规定。其主要内容包括：

　　(1)开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加、土地增值税后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

　　(2)商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。

　　(3)开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。

　　(4)在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告。

　　3.房地产投资经济效果的表现形式：

　　(一)置业投资

　　对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。

　　置业投资经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。个人或企业进行置业投资的目的是要获得预期的经济效果，这些预期经济效果在没有成为到手的现金流量之前，仅仅是一个模糊的期望。因此，置业投资经济效果的三种表现形式仅能说明投资者可获得的利益类型，在没有转换为一个特定时间点的现金流量之前，经济效果是无法定量描述或量测的。

　　(二)开发投资

　　房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。