2016年房地产估价师经营与管理章节讲义第二章第三节

　　2016年房地产估价师经营与管理章节讲义第二章第三节

　　房地产产权产籍管理

　　什么是房地产产权?

　　什么是登房地产产权记?

　　产权初始登记需提交哪些证件?

　　国家对颁发全国统—的房屋权屋证书有哪些规定?

　　怎样查询所购房的产权状况?

　　什么是房地产产权?

　　城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益，排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。

　　房地产产权指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。所谓占有，是合法取得和拥有的意思。它是指事实上对房地产的控制和支配。占有是房地产产权的基本内容，占有房地产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房地产的占有。

　　所谓使用，是指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用。房地产的权属所有人可以自己行使使用权，如自住、自用等;也可以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人，如出租、出借、抵押等。

　　房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地产收益是房地产所有权的内在固有的要求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出售、赠与、变换等。

　　相关政策法规：

　　1、《城市房屋权属登记管理办法》

　　2、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》

　　什么是登记?

　　房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。

　　采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产相利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。

　　房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利入，明确房地产产权状况等三方面的作用。

　　我国房地产登记的原则是：①产权登记与产权审查确认同步;②登记产权现状，③产权人亲自办理;④权利人会同办理;②严格按照程序办理。

　　国家对颁发全国统—的房屋权屋证书有哪些规定?

　　1994年7月5日八届全国人大第八次常委会议通过了《中华人民共和国城市房地产管 理法》，主要有下列规定：

　　1、国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门、单位制作的房屋权属证书无效，不受国家法律保护。实行全国统一房屋权属证书前，权利人依法在市、县人民政府房地产管理部门领取的房屋权属证书仍然有效，受国家法律保护。 2、房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。房屋权属证书是权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受国家法律保护。

　　3、房屋权属证书由建设部监制。各省、自治区建委(建设厅)、各直辖市房地产管理局组织，统一由北京印钞厂证券分厂印制。

　　4、房屋权属证书由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门颁发，未设人民政府房地产管理部门的市、县，暂由入民政府作为发证机关，并委托下属房地产管理单位具体办理房屋产权登记发证工作。

　　5、根据法律、法规的规定，发生下列情况的，房产权利人应当在规定的期限内持有关证件到房屋所在地人民政府房地产管理部门申请登记，领取房屋权属证书：新建房屋;房产权属转移(买卖、交换、赠与、继承、析产、划拨、转让、判决等);房产权利人更改法定名称或者房屋坐落的街道、门牌号发生变化，房屋部分改建、添建、拆除、倒塌、焚毁使房屋现状变更;设定他项权利(房地产抵押权、典权等);房屋或者土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等。

　　6、各直辖市、市、县房屋产权发证机关必须在建设部注册，未经注册的单位不得发放房屋权属证书。

　　7、直辖市、省会城市、计划单列市于1998年1月1日开始启用全国统一的房屋权属证 书，(经过特殊批准的除外)，其他市、县可陆续启用，最晚延期至1998年7月1日，房屋 产权发证机关在启用全国统一的房屋权属证书之日，同时停止发放旧的房屋权属证书。

　　8、实行房屋和土地统一管理，发放房地产合一权属证书的城市，房地产权属证书 暂且由当地人民政府房地产管理部门制定，报建设部备案。

　　产权初始登记需提交哪些证件?

　　房屋所有权初始登记需提交的证件包括：①申请书;②法人资格证明、法人授权委托书 (原件)及代理人身份证件(复印件);③土地使用权屋证明;④建设项目批准文件;⑤建设工程规划许可证;⑤商品房建设计划;⑦商品房经营单位营业执照;③三资企业需提交外商投资企业批准证书;②商品房预售许可证或有关批准文件;10竣工验收证明(单位工程质量综合评定表);11房屋交付使用证明;12房屋总平面图、分层平面图和地籍图;13由市房地局认定的用地面积分摊技术报告书，14建筑面积核定通知书;15由房屋所在地派出所出具的编制门牌号批复，16其他有关文件。